Sachwertverfahren: Anwendung und Berechnung
Von Ralf Kretzschmar – aktualisiert am 22.04.2022
Das Sachwertverfahren ist ein Verfahren zur Immobilienbewertung. Lesen Sie hier, was
das Sachwertverfahren genau ermittelt, wann es zum Einsatz kommt und wie Sie den Sachwert einer Immobilie in
drei Schritten schnell berechnen können.
Was ist das Sachwertverfahren?
Mit der Wertermittlung über das Sachwertverfahren lässt sich bestimmen, wie viel es kosten würde, ein
bestehendes Gebäude heute noch einmal zu bauen.
Der zentrale Wert des Sachwertverfahrens sind die Herstellungskosten für den fiktiven Neubau. Von
diesen Kosten wird je nach Alter des Hauses ein Betrag abgezogen, die sogenannte
Alterswertminderung. Anschließend wird der Bodenwert des Grundstückes
hinzugerechnet. Nach einer Anpassung des Preises an den Immobilienmarkt durch den sogenannten
Marktanpassungsfaktor erhalten Sie den erwarteten Marktpreis (Verkehrswert) der Immobilie.
Wann wird das Sachwertverfahren angewandt?
Das Sachwertverfahren wird in der Praxis eher selten eingesetzt. Wenn möglich, wird auf das Vergleichswert- oder
Ertragswertverfahren zurückgegriffen, da diese einen Wert ermitteln, der näher am Marktgeschehen liegt und somit einen
realistischeren Verkehrswert angeben.
Die Wertermittlung einer Immobilie über das Sachwertverfahren wird dann angewandt, wenn das Gebäude privat verkauft und
und anschließend keine Rendite erzielt werden soll. Das Ertragswertverfahren, welches anhand zukünftiger
Erträge berechnet wird, ist deswegen in diesem Fall nicht zielführend.
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Nun käme noch das Vergleichswertverfahren
infrage, dass den Verkehrswert einer Immobilie sehr gut trifft – jedoch nur, wenn aktuelle Vergleichswerte ähnlicher
Immobilien vorliegen. Gerade in ländlichen Gebieten oder bei außergewöhnlichen Häusern (wie Krankenhäusern, Burgen,
Villen oder Bauernhöfen) liegen jedoch häufig keine solchen Vergleichswerte vor.
In einem solchen Fall kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz. Es wird deswegen vor allem beim Verkauf
von Ein- oder Zweifamilienhäusern in ländlichen Regionen angewandt, die nur privat genutzt werden.
Das Sachwertverfahren im Detail
Die Ermittlung des Sachwerts ist im Bewertungsgesetz (BewG) und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV
§ 21 bis 23) rechtlich geregelt. Noch genauere Vorgaben werden in der Sachwertrichtlinie (SW-RL) gegeben. In der
Folge soll das Verfahren in seinen Grundzügen vorgestellt werden. Um die Berechnung in drei Schritten anschaulich zu
gestalten, wird folgende Beispielimmobilie angenommen:
| Beispielimmobilie | |
|---|---|
| Regelherstellungskosten (RHK) | 750 €/m² |
| Grundfläche | 200 m² |
| Baukosten für Garage und Gartenhaus | 15.000 € |
| Alter des Gebäudes | 20 Jahre |
| Bodenrichtwert | 300 €/m² |
Berechnung des Gebäudesachwerts
Für den Gebäudesachwert werden zunächst die Gebäudeherstellungskosten berechnet. Das bedeutet, dass Sie
von einem fiktiven Neubau der bestehenden Immobilie ausgehen.
Zur Berechnung der Herstellungskosten wird üblicherweise auf die sogenannten Regelherstellungskosten
(RHK) zurückgegriffen. Hierbei handelt es sich um einen Quadratmeterpreis, der im Bewertungsgesetz geregelt ist, und
zahlreiche Faktoren wie Außenwände, Dach, Fenster, Fußboden und Heizung miteinbezieht.
Je nach Gebäudestandard liegen die RHK zwischen etwa 500 € bis 2.000 € pro Quadratmeter. Dieser Wert wird dann
mit der Grundfläche des Hauses multipliziert. Hin und wieder findet sich auch der sogenannte
Raummeterpreis als Wertangabe. Dieser gibt keinen Quadratmeter-, sondern einen Kubikmeterpreis an, der
je Wertigkeit des Gebäudes von 200 € bis 500 € pro Kubikmeter reicht.
| Regelherstellungskosten | × | Bruttogrundfläche | = | Gebäudeherstellungskosten |
|---|---|---|---|---|
| 750 €/m² | × | 200 m² | = | 150.000 € |
Anschließend wird von den Gebäudeherstellungskosten die Alterswertminderung abgezogen. Sie gelangen
somit vom fiktiven Neubau zum derzeitigen Zustand des Hauses und dessen Restnutzungsdauer. Der Gesetzgeber geht bei
Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren aus und nimmt deswegen eine
lineare Wertminderung von 1,25 % pro Jahr durch Abnutzung an
(80 x 1,25 % = 100%).
| Gebäudeherstellungskosten | – | Alterswertminderung | = |
vorläufiger Gebäudesachwert |
|---|---|---|---|---|
| 150.000 € | – | 150.000 € × ((20 × 1,25) / 100) | = | 112.500 € |
Hinzu kommen in einem letzten Schritt noch die Herstellungskosten für bauliche
Außenanlagen auf dem Grundstück, wie etwa eine Garage. Auch bei diesen Anlagen wird gegebenenfalls eine
Alterswertminderung abgezogen.
|
vorläufiger Gebäudesachwert |
+ |
Bauliche Außenanlagen (Garage und Gartenhaus) – Alterswertminderung |
= | Gebäudesachwert |
|---|---|---|---|---|
| 112.500 € | + | 15.000 € | = | 127.500 € |
Berechnung des Bodenwerts
Der Bodenwert wird meist mit dem Vergleichswertverfahren und somit Vergleichskaufpreisen
ermittelt. Liegen keine Vergleichspreise von ähnlichen Grundstücken vor, können Sie auf die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse
zurückgreifen. Die Gutachterausschüsse berechnen die Bodenrichtwerte mindestens alle zwei Jahre neu und
veröffentlichen diese auf Bodenrichtwertkarten.
| Bodenrichtwert | × | Bruttogrundfläche | = | Bodenwert |
|---|---|---|---|---|
| 300 €/m² | × | 200 m² | = | 60.000 € |
Vorläufiger Sachwert und Marktanpassung
Die Addition von Gebäudesachwert und Bodenwert ergibt den vorläufigen Sachwert.
| Gebäudesachwert | + | Bodenwert | = |
vorläufiger Sachwert |
|---|---|---|---|---|
| 127.500 € | + | 60.000 € | = | 187.500 € |
Meist entspricht der vorläufige Sachwert jedoch nicht dem Preis, der für eine Immobilie gezahlt wird, denn
Marktteilnehmer sind selten bereit, ein Gebäude zu diesem Preis zu kaufen bzw. verkaufen. Entscheidender ist das
aktuelle Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt.
Deshalb muss beim Verkauf einer Immobilie eine grobe Anpassung an die vorherrschenden Marktverhältnisse
hergestellt werden. Dazu wird im Sachwertverfahren der Marktanpassungsfaktor bzw. Sachwertfaktor
verwendet. Dieser Faktor wird von den lokalen Gutachterausschüssen berechnet. Werden im umliegenden Gebiet der
Immobilie Häuser für durchschnittlich 110 % des vorläufigen Sachwerts verkauft, so beträgt der
Marktanpassungsfaktor 1,1.
|
vorläufiger Sachwert |
× | Marktanpassungsfaktor | = | Sachwert |
|---|---|---|---|---|
| 187.500 € | × | 1,1 | = | 206.250 € |
Vor- und Nachteile des Sachwertverfahrens
Wie bereits erwähnt, wird das Sachwertverfahren nur in spezifischen Situationen verwendet, da es sich nicht am aktuellen
Marktgeschehen orientiert. Problematisch ist beim Sachwertverfahren zudem die korrekte Beurteilung der Bausubstanz, die
meist die umfangreiche Expertise eines erfahrenen Gutachters benötigt. Bei modernen Gebäuden, wie energiesparenden
Passivhäusern, liegen oft sogar keine Daten zur Bewertung vor und das Sachwertverfahren kann nicht zur Anwendung kommen.
In ländlichen Regionen und bei außergewöhnlichen Immobilien erweist sich das Sachwertverfahren als die einzige
Alternative. Im Gegensatz zu den anderen beiden standardisierten Verfahren gibt das Sachwertverfahren zudem Auskunft
über den Wert der Baussubstanz der Immobilie. Somit können vorgenommene Renovierungsmaßnahmen genau abgebildet werden.
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