Sachwertverfahren

Sachwert­verfahren: Anwendung und Berechnung

Ralf Kretzschmar, 17.09.2019

Das Sachwertverfahren ist ein Verfahren zur Immobilienbewertung. Lesen Sie hier, was das Sachwertverfahren genau ermittelt, wann es zum Einsatz kommt und wie Sie den Sachwert einer Immobilie in drei Schritten schnell berechnen können.

Was ist das Sachwertverfahren?

Mit der Wertermittlung über das Sachwertverfahren lässt sich bestimmen, wie viel es kosten würde, ein bestehendes Gebäude heute noch einmal zu bauen.

Der zentrale Wert des Sachwertverfahrens sind die Herstellungskosten für den fiktiven Neubau. Von diesen Kosten wird je nach Alter des Hauses ein Betrag abgezogen, die sogenannte Alterswertminderung. Anschließend wird der Bodenwert des Grundstückes hinzugerechnet. Nach einer Anpassung des Preises an den Immobilienmarkt durch den sogenannten Marktanpassungsfaktor erhalten Sie den erwarteten Marktpreis (Verkehrswert) der Immobilie.

Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?

Das Sachwertverfahren wird in der Praxis eher selten eingesetzt. Wenn möglich, wird auf das Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren zurückgegriffen, da diese einen Wert ermitteln, der näher am Marktgeschehen liegt und somit einen realistischeren Verkehrswert angeben.

Die Wertermittlung einer Immobilie über das Sachwertverfahren wird dann angewandt, wenn das Gebäude privat verkauft und und anschließend keine Rendite erzielt werden soll. Das Ertragswertverfahren, welches anhand zukünftiger Erträge berechnet wird, ist deswegen in diesem Fall nicht zielführend.

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Nun käme noch das Vergleichswertverfahren infrage, dass den Verkehrswert einer Immobilie sehr gut trifft – jedoch nur, wenn aktuelle Vergleichswerte ähnlicher Immobilien vorliegen. Gerade in ländlichen Gebieten oder bei außergewöhnlichen Häusern (wie Krankenhäusern, Burgen, Villen oder Bauernhöfen) liegen jedoch häufig keine solchen Vergleichswerte vor.

In einem solchen Fall kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz. Es wird deswegen vor allem beim Verkauf von Ein- oder Zweifamilienhäusern in ländlichen Regionen angewandt, die nur privat genutzt werden.

Das Sachwertverfahren im Detail

Die Ermittlung des Sachwerts ist im Bewertungsgesetz (BewG) und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV § 21 bis 23) rechtlich geregelt. Noch genauere Vorgaben werden in der Sachwertrichtlinie (SW-RL) gegeben. In der Folge soll das Verfahren in seinen Grundzügen vorgestellt werden. Um die Berechnung in drei Schritten anschaulich zu gestalten, wird folgende Beispielimmobilie angenommen:

Beispielimmobilie
Regelherstellungskosten (RHK) 750 €/m²
Grundfläche 200 m²
Baukosten für Garage und Gartenhaus 15.000 €
Alter des Gebäudes 20 Jahre
Bodenrichtwert 300 €/m²

1 | Berechnung des Gebäudesachwerts

Für den Gebäudesachwert werden zunächst die Gebäudeherstellungskosten berechnet. Das bedeutet, dass Sie von einem fiktiven Neubau der bestehenden Immobilie ausgehen.

Zur Berechnung der Herstellungskosten wird üblicherweise auf die sogenannten Regelherstellungskosten (RHK) zurückgegriffen. Hierbei handelt es sich um einen Quadratmeterpreis, der im Bewertungsgesetz geregelt ist, und zahlreiche Faktoren wie Außenwände, Dach, Fenster, Fußboden und Heizung miteinbezieht.

Die Regelherstellungkosten werden aus den Normalherstellungskosten (NHK) abgeleitet. Die NHK geben, gestaffelt nach verschiedenen Ausstattungen eines Gebäudes, die durchschnittlichen Baukosten pro Quadratmeter an. Die derzeitigen Referenzwerte sind in der sogenannten NHK 2010 geregelt und finden sich in der Sachwertrichtlinie. Die Regelherstellungskosten geben im Vergleich zu den NHK einen realistischeren Wert an. Der Grund dafür ist, dass sie Baunebenkosten und Umsatzsteuer berücksichtigen.

Je nach Gebäudestandard liegen die RHK zwischen etwa 500 € bis 2.000 € pro Quadratmeter. Dieser Wert wird dann mit der Grundfläche des Hauses multipliziert. Hin und wieder findet sich auch der sogenannte Raummeterpreis als Wertangabe. Dieser gibt keinen Quadratmeter-, sondern einen Kubikmeterpreis an, der je Wertigkeit des Gebäudes von 200 € bis 500 € pro Kubikmeter reicht.

Regelherstellungskosten × Bruttogrundfläche = Gebäudeherstellungskosten
750 €/m² × 200 m² = 150.000 €

Anschließend wird von den Gebäudeherstellungskosten die Alterswertminderung abgezogen. Sie gelangen somit vom fiktiven Neubau zum derzeitigen Zustand des Hauses und dessen Restnutzungsdauer. Der Gesetzgeber geht bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren aus und nimmt deswegen eine lineare Wertminderung von 1,25 % pro Jahr durch Abnutzung an (80 x 1,25 % = 100%).

Gebäudeherstellungskosten Alterswertminderung =
vorläufiger


Gebäudesachwert
150.000 € (150.000 € × (20 × 1,25)) = 112.500 €

Hinzu kommen in einem letzten Schritt noch die Herstellungskosten für bauliche Außenanlagen auf dem Grundstück, wie etwa eine Garage. Auch bei diesen Anlagen wird gegebenenfalls eine Alterswertminderung abgezogen.


vorläufiger


Gebäudesachwert
+
(bauliche Außenanlagen


(Garage und Gartenhaus)


– Alterswertminderung)
= Gebäudesachwert
112.500 € + 15.000 € = 127.500 €

2 | Berechnung des Bodenwerts

Der Bodenwert wird meist mit dem Vergleichswertverfahren und somit Vergleichskaufpreisen ermittelt. Liegen keine Vergleichspreise von ähnlichen Grundstücken vor, können Sie auf die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse zurückgreifen. Die Gutachterausschüsse berechnen die Bodenrichtwerte mindestens alle zwei Jahre neu und veröffentlichen diese auf Bodenrichtwertkarten.

Bodenrichtwert × Bruttogrundfläche = Bodenwert
300 €/m² × 200 m² = 60.000 €

3 | Vorläufiger Sachwert und Marktanpassung

Die Addition von Gebäudesachwert und Bodenwert ergibt den vorläufigen Sachwert.

Gebäudesachwert + Bodenwert =
vorläufiger


Sachwert
127.500 € + 60.000 € = 187.500 €

Meist entspricht der vorläufige Sachwert jedoch nicht dem Preis, der für eine Immobilie gezahlt wird, denn Marktteilnehmer sind selten bereit, ein Gebäude zu diesem Preis zu kaufen bzw. verkaufen. Entscheidender ist das aktuelle Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt.

In boomenden Metropolen gibt es eine höhere Nachfrage nach Immobilien als in strukturschwachen Regionen. Die Marktsituation hat im bisherigen Verfahren aber keine wichtige Rolle gespielt.

Deshalb muss beim Verkauf einer Immobilie eine grobe Anpassung an die vorherrschenden Marktverhältnisse hergestellt werden. Dazu wird im Sachwertverfahren der Marktanpassungsfaktor bzw. Sachwertfaktor verwendet. Dieser Faktor wird von den lokalen Gutachterausschüssen berechnet. Werden im umliegenden Gebiet der Immobilie Häuser für durchschnittlich 110 % des vorläufigen Sachwerts verkauft, so beträgt der Marktanpassungsfaktor 1,1.


vorläufiger


Sachwert
× Marktanpassungsfaktor = Sachwert
187.500 € × 1,1 = 206.250 €

Vor- und Nachteile des Sachwertverfahrens

Wie bereits erwähnt, wird das Sachwertverfahren nur in spezifischen Situationen verwendet, da es sich nicht am aktuellen Marktgeschehen orientiert. Problematisch ist beim Sachwertverfahren zudem die korrekte Beurteilung der Bausubstanz, die meist die umfangreiche Expertise eines erfahrenen Gutachters benötigt. Bei modernen Gebäuden, wie energiesparenden Passivhäusern, liegen oft sogar keine Daten zur Bewertung vor und das Sachwertverfahren kann nicht zur Anwendung kommen.

In ländlichen Regionen und bei außergewöhnlichen Immobilien erweist sich das Sachwertverfahren als die einzige Alternative. Im Gegensatz zu den anderen beiden standardisierten Verfahren gibt das Sachwertverfahren zudem Auskunft über den Wert der Baussubstanz der Immobilie. Somit können vorgenommene Renovierungsmaßnahmen genau abgebildet werden.

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