Bodenrichtwerte: Was sagen sie aus? Und wie liest man eine Bodenrichtwertkarte?
Von Mauritius Kloft – aktualisiert am 08.05.2024
Der Bodenrichtwert ist eine wichtige Kennzahl bei der Immobilienbewertung, mit der Sie den Grundstückswert ermitteln
können. Er wird etwa beim Ertragswertverfahren
oder beim Sachwertverfahren für die Berechnung des
Bodenwerts benutzt[1].
Lesen Sie hier, wie der Bodenrichtwert zustande kommt, wo Sie ihn einsehen können und wie Sie eine Bodenrichtwertkarte
lesen.
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Was sagt der Bodenrichtwert aus?
Der Bodenrichtwert (BRW) gibt den durchschnittlichen Kaufpreis pro Quadratmeter Grund und Boden an. Es
handelt sich um
den amtlichen Lagewert, der von den zuständigen lokalen Gutachterausschüssen ermittelt wird.
Die Gutachterausschüsse bestimmen zudem sogenannte Bodenrichtwertzonen, in denen ein bestimmter
Bodenrichtwert gilt[2]. Sie
ähneln sich nach Nutzungs- und Wertverhältnissen.
Wie kommt der Bodenrichtwert zustande?
Der Bodenrichtwert wird mithilfe eines Grundstücks ermittelt, das für die Bodenrichtwertzone
als repräsentativ gilt.
Dieses Grundstück wird als Bodenrichtwertgrundstück bezeichnet.
Wichtig ist, dass der Bodenrichtwert stets den Wert eines (fiktiven) unbebauten Grundstücks angibt. Ist
das
Bodenrichtwertgrundstück bebaut, müssen die Werte so angepasst werden, als ob es unbebaut wäre.
Wertbeeinflussende Faktoren für die Höhe des Bodenrichtwerts
Einen maßgeblichen, wertbeeinflussenden Einfluss auf die Höhe des Bodenrichtwerts haben der
Entwicklungszustand und der
Erschließungszustand[3]. Der
Erschließungszustand fragt danach, ob das Grundstück mit den Verkehrs- und Versorgungsanlagen
verbunden ist. Der Entwicklungszustand wiederum sagt aus, inwiefern das Grundstück für eine bauliche Nutzung bereit ist.
Dabei sind (nach § 3 ImmoWertV) zu unterscheiden[4]:
- Baureifes Land
- Rohbauland
- Bauerwartungsland
- Flächen der Land- und Forstwirtschaft
In dieser Rangfolge bezeichnet baureifes Land den höchsten Entwicklungszustand. Auch weitere Grundstücksmerkmale spielen
eine Rolle für die Höhe des Bodenrichtwerts, etwa die Art der Nutzung.
Insgesamt ist die Spannweite der Bodenrichtwerte in Deutschland enorm: Sie reicht von 1 € pro Quadratmeter in ländlichen
Gebieten bis zu 10.000 € pro Quadratmeter in absoluten Toplagen.
So häufig werden die Bodenrichtwerte erhoben
Nach der gesetzlichen Regelung laut § 196 Baugesetzbuch (BauGB) müssen die Bodenrichtwerte spätestens alle zwei
Jahre an
einem Stichtag aktualisiert werden, der von den Gutachterausschüssen bestimmt wird[5].
Veröffentlicht werden die Bodenrichtwerte in sogenannten Bodenrichtwerttabellen, oder – häufiger –
Bodenrichtwertkarten.
In großen Städten findet die Aktualisierung jährlich statt. In Berlin ist der Stichtag etwa jedes Jahr am 1. Januar.
Wo finden Sie Bodenrichtwerte?
Über die Bodenrichtwerte geben die zuständigen Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse Auskunft. Viele
Städte und
Bundesländer haben die Bodenrichtwerte mit dem Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS) mittlerweile
für ihr jeweiliges
Gebiet online zugänglich gemacht.
Somit können Sie Bodenrichtwerte bequem von zu Hause aus in Erfahrung bringen. Bisweilen werden diese auch als Geoportal
geführt, in Berlin finden Sie dort indes die historischen Bodenrichtwerte.
Hilfreich ist die Initiative BORIS-D , die
Bodenrichtwerte bundesweit und einfach online zur Verfügung stellt. Für das
Saarland und Bayern stehen bei BORIS-D Bodenrichtwerte nicht zur Verfügung. Sollten Sie diese benötigen, müssen Sie auf
das Informationssystem der Länder oder die jeweiligen Gutachterausschüsse zurückgreifen – in der Regel gegen Gebühren.
Wie hoch sind die Kosten für eine Auskunft über Bodenrichtwerte?
Die Bodenrichtwertauskunft können Sie entweder online über BORIS-D (siehe oben) oder
vor Ort kostenlos einsehen, für
eine schriftliche Anfrage können derweil Kosten anfallen. Diese variieren je nach Bundesland und Kommune. In der Regel
werden Gebühren für die Erstellung und den Versand der schriftlichen Auskunft erhoben.
In Bayern kostet zum Beispiel die Auskunft für einen einzelnen BRW-Auszug zwischen 20 und 40 €, je nach Gemeinde[6]. Wenden
Sie sich direkt an den zuständigen Gutachterausschuss, um genaue Informationen über die Kosten zu bekommen.
Wie lesen Sie eine Bodenrichtwertkarte?
Bodenrichtwertkarten sind nicht einheitlich gestaltet. Im Prinzip werden immer dieselben Werte angegeben:
| Wert | Bedeutung |
|---|---|
| Bodenrichtwert | Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Kaufpreis pro m² Grund an. Der Wert ist jeweils prominent auf den Karten angegeben, jedoch ohne € / m². |
| Nutzungsart | Die Nutzungsart gibt die hauptsächliche Verwendung der Fläche an. W steht hier für ein Wohngebiet, M bezeichnet eine Mischzone mit Gewerbe- und Wohnbebauung. Gewerbliche Bauflächen werden mit G bezeichnet. Für Nichtbauland existieren folgende Bezeichnungen: LW (Landwirtschaft), F (Forstwirtschaft) und SF (Sonstige Flächen wie Kleingärten, Sportflächen, Flugplätze, Parkanlagen). |
| Geschossflächenzahl (GFZ) | Die GFZ gibt das Verhältnis von der Geschossfläche zur Grundstücksfläche an. Die Geschossfläche gibt die zusammengerechnete Fläche der einzelnen Ebenen eines Gebäudes an. Eine GFZ von 2,5 bedeutet, dass auf 100 m² Fläche des Grundstücks eine Geschossfläche von 250 m² errichtet werden darf. |
| Identifikationsnummer | Jede Bodenrichtwertzone besitzt eine eindeutige Identifikationsnummer. |
Die Bodenrichtwertkarten beim Bodenrichtwertinformationssystem BORIS-D enthalten indes folgende Infos:
- Gemeinde
- Gemarkungsname
- Gemarkungsnummer
- Bodenrichtwertnummer
- Bodenrichtwert
- Stichtag des Bodenrichtwertes
- Entwicklungszustand
- Beitragsrechtlicher Zustand (Abgabenpflicht?)
- Art der Nutzung
- Geschosszahl oder Grundflächenzahl (je nach Grundstücksart)
- Tiefe
- Bodenrichtwertkennung
Wie berechnen Sie den Bodenwert?
Um den Wert Ihres unbebauten Grundstücks, den sogenannten Bodenwert zu erhalten, multiplizieren Sie den
entsprechenden
Bodenrichtwert mit der Fläche des Grundstücks.
Diesen Wert sollten Sie für den Preis eines spezifischen Grundstücks nur als Anhaltspunkt verstehen.
Üblicherweise liegt
der Markt- oder Verkehrswert des Grundstücks höher, da die Bodenrichtwerte nur Durchschnittspreise angeben. Zahlreiche
wertbeeinflussende Faktoren, wie die Form des Grundstücks, die Lage, die Bodenbeschaffenheit und die
Art der Bepflanzung
sind je nach Grundstück gesondert zu beachten.
Diese individuellen Merkmale des Grundstücks werden durch den Bodenrichtwert derweil nicht erfasst. Für eine exakte
Einschätzung des Grundstückswerts Ihrer Immobilie sollten Sie deswegen auf einen
ausgebildeten Immobiliengutachter
zurückgreifen. Am Ende kommt es beim Verkehrswert bzw. dem Verkaufspreis auf Angebot und Nachfrage an.
Bild-Copyright: © PantherMedia / photographee.eu
Quellenangaben
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): § 14 Grundlagen der
Bodenrichtwertermittlung - Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): § 15 Bildung der Bodenrichtwertzonen
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): § 16 Grundstücksmerkmale
des
Bodenrichtwertgrundstücks - Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): § 3 Entwicklungszustand; sonstige Flächen
- Baugesetzbuch
(BauGb): § 196 Bodenrichtwerte - Geodaten Bayern: Gebühren für Auskünfte zu Bodenrichtwerten
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