Bodenrichtwert

Bodenrichtwerte: Wie liest man eine Bodenrichtwert­karte?

Ralf Kretzschmar, 17.09.2019

Der Bodenrichtwert ist eine wichtige Kennzahl bei der Immobilienbewertung, mit der sich der Grundstückswert ermitteln lässt. Er wird sowohl beim Ertragswertverfahren als auch beim Sachwertverfahren für die Berechnung des Bodenwerts angewandt. Lesen Sie hier, wie der Bodenrichtwert zustande kommt, wo Sie ihn einsehen können und wie Sie eine Bodenrichtwertkarte lesen.

Was sagt der Bodenrichtwert aus?

Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Kaufpreis pro Quadratmeter Grund und Boden an. Es handelt sich um den amtlichen Lagewert, der von den zuständigen lokalen Gutachterausschüssen ermittelt wird. Die Gutachterausschüsse ermitteln auch sogenannte Bodenrichtwertzonen, in denen ein bestimmter Bodenrichtwert gilt und die sich nach Nutzungs- und Wertverhältnissen ähneln.

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Wie kommt der Bodenrichtwert zustande?

Der Bodenrichtwert wird mithilfe eines Grundstücks ermittelt, das für die Bodenrichtwertzone als repräsentativ gilt. Dieses Grundstück wird als Bodenrichtwertgrundstück bezeichnet.

Zur Ermittlung des Bodenrichtwerts greifen die Gutachterausschüsse auf aktuelle, tatsächliche Verkaufspreise zurück. Diese werden den Ausschüssen durch Notare zur Verfügung gestellt und von den Ausschüssen in Kaufpreissammlungen zusammengefasst.

Wichtig ist, dass der Bodenrichtwert stets den Wert eines (fiktiven) unbebauten Grundstücks angibt; ist das Bodenrichtwertgrundstück also bebaut, so müssen die Werte so angepasst werden, als ob es unbebaut wäre.

Wichtige Faktoren für die Höhe des Bodenrichtwerts

Einen maßgeblichen Einfluss auf die Höhe des Bodenrichtwerts haben der Entwicklungszustand und der Erschließungszustand. Der Erschließungszustand fragt danach, ob das Grundstück mit den Verkehrs- und Versorgungsanlagen verbunden ist. Der Entwicklungszustand wiederum sagt aus, inwiefern das Grundstück für eine bauliche Nutzung bereit ist. Dabei sind (nach § 5 ImmoWertV) zu unterscheiden:

  1. Flächen der Land- und Forstwirtschaft
  2. Bauerwartungsland
  3. Rohbauland
  4. Baureifes Land

In dieser Rangfolge bezeichnet dann das baureife Land den höchsten Entwicklungszustand.

Insgesamt ist die Spannweite der Bodenrichtwerte in Deutschland enorm: Sie reicht von 1 € pro Quadratmeter in ländlichen Gebieten bis zu 10.000 € pro Quadratmeter in absoluten Toplagen.

So häufig werden die Bodenrichtwerte erhoben

Nach der gesetzlichen Regelung laut § 196 Baugesetzbuch (BauGB) müssen die Bodenrichtwerte spätestens alle zwei Jahre an einem Stichtag aktualisiert werden. Dies geschieht durch Bodenrichtwerttabellen, oder – häufiger – Bodenrichtwertkarten, auf denen die Werte veröffentlicht werden. In großen Städten findet diese Aktualisierung jährlich statt. In Berlin ist der Stichtag etwa jedes Jahr am 1. Januar.

Wo finden Sie die Bodenrichtwertzone von Ihrem Grundstück?

Über die Bodenrichtwerte geben die zuständigen Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse Auskunft. Viele Städte und Bundesländer haben die Bodenrichtwerte mit dem Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS) mittlerweile für ihr jeweiliges Gebiet online zugänglich gemacht. Somit können Sie Bodenrichtwerte auch bequem von zu Hause aus in Erfahrung bringen.

Äußerst hilfreich ist die Initiative BORIS-D , die Bodenrichtwerte bundesweit und unkompliziert online zur Verfügung stellt. Bisher haben sich zehn Bundesländer diesem bundesweiten Bodenrichtwertinformationssystem angeschlossen. Für Informationen über Bundesländer, die dort noch nicht teilnehmen, müssen Sie auf die Seiten der jeweiligen Länder zurückgreifen:

Bundesland Karte
Baden-Württemberg BORIS ist noch nicht verfügbar
Bayern Geoportal Bayern , 30 € pro Auskunft
Hessen BORIS Hessen
Niedersachsen GAG Niedersachsen , 5 € pro Auskunft
Saarland Geoportal Saarland
Sachsen BORIS Sachsen
Sachsen-Anhalt Geodatenportal Sachsen-Anhalt

In einigen Ländern und Gemeinden ist es nur möglich, die jeweiligen Bodenrichtwerte auf telefonische oder schriftliche Nachfrage von den zuständigen Geschäftsstellen nachfragen. In Bayern ist die Bodenrichtwertauskunft sogar gar nicht frei verfügbar, sondern kostet pro Auskunft 30 € (Stand: Juli 2019).

Wie liest man eine Bodenrichtwertkarte?

Bodenrichtwertkarten sind nicht einheitlich gestaltet. So ist zum Beispiel die Karte von BORIS-D einigermaßen selbsterklärend, andere Bodenrichtwertkarten muten hingegen deutlich unübersichtlicher an. Im Prinzip werden allerdings immer dieselben Werte angegeben.

Das bedeuten die angegebenen Werte

Wert Bedeutung
Bodenrichtwert Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Kaufpreis pro m² Grund an. Der Wert ist jeweils prominent auf den Karten angegeben, jedoch ohne € / m².
Nutzungsart Die Nutzungsart gibt die hauptsächliche Verwendung der Fläche an. W steht hier für ein Wohngebiet, M bezeichnet eine Mischzone mit Gewerbe- und Wohnbebauung. Gewerbliche Bauflächen werden mit G bezeichnet. Für Nichtbauland existieren folgende Bezeichnungen: LW (Landwirtschaft), F (Forstwirtschaft) und SF (Sonstige Flächen wie Kleingärten, Sportflächen, Flugplätze, Parkanlagen).
Geschoss­flächenzahl (GFZ) Die GFZ gibt das Verhältnis von der Geschossfläche zur Grundstücksfläche an. Die Geschossfläche gibt das die zusammen­gerechnete Fläche der einzelnen Ebenen eines Gebäudes an. Eine GFZ von 2,5 bedeutet, dass auf 100 m² Fläche des Grundstücks eine Geschossfläche von 250 m² errichtet werden darf.
Identifikations­nummer

Jede Bodenrichtwertzone besitzt eine eindeutige Identifikations­nummer.

Die Berechnung des Bodenwerts

Um den Wert Ihres unbebauten Grundstücks, den sogenannten Bodenwert zu erhalten, multiplizieren Sie den entsprechenden Bodenrichtwert mit der Fläche des Grundstücks.

Bodenwert  = Bodenrichtwert × Grundstücksfläche

Dieser Wert sollte für den Preis eines spezifischen Grundstücks jedoch nur als Anhaltspunkt verstanden werden. Üblicherweise liegt der Markt- oder Verkehrswert des Grundstücks höher, da die Bodenrichtwerte, wie oben beschrieben, nur Durchschnittspreise angeben. Zahlreiche wertbeeinflussende Faktoren, wie die Grundstücksgestalt, die spezifische Lage, die Bodenbeschaffenheit und die Art der Bepflanzung sind je nach Grundstück gesondert zu beachten. Diese individuellen Merkmale des Grundstücks werden durch den Bodenrichtwert nämlich nicht erfasst. Für eine exakte Einschätzung des Grundstückswerts Ihrer Immobilie sollten Sie deswegen auf einen ausgebildeten Immobiliengutachter zurückgreifen.

Bild-Copyright: GaudiLab / shutterstock.com

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