Bodenrichtwerte: Wie liest man eine Bodenrichtwertkarte?
Von Ralf Kretzschmar – aktualisiert am 07.04.2022
Der Bodenrichtwert ist eine wichtige Kennzahl bei der Immobilienbewertung, mit der sich der
Grundstückswert ermitteln lässt. Er wird sowohl beim Ertragswertverfahren als auch beim Sachwertverfahren für die Berechnung des
Bodenwerts angewandt. Lesen Sie hier, wie der Bodenrichtwert zustande kommt, wo Sie ihn einsehen können und wie
Sie eine Bodenrichtwertkarte lesen.
Was sagt der Bodenrichtwert aus?
Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Kaufpreis pro Quadratmeter Grund und
Boden an. Es handelt sich um den amtlichen Lagewert, der von den zuständigen lokalen
Gutachterausschüssen ermittelt wird. Die Gutachterausschüsse ermitteln auch sogenannte
Bodenrichtwertzonen, in denen ein bestimmter Bodenrichtwert gilt und die sich nach Nutzungs- und
Wertverhältnissen ähneln.
Warum möchten Sie Geld anlegen?
Wie kommt der Bodenrichtwert zustande?
Der Bodenrichtwert wird mithilfe eines Grundstücks ermittelt, das für die Bodenrichtwertzone als repräsentativ gilt.
Dieses Grundstück wird als Bodenrichtwertgrundstück bezeichnet.
Wichtig ist, dass der Bodenrichtwert stets den Wert eines (fiktiven) unbebauten Grundstücks angibt; ist
das Bodenrichtwertgrundstück also bebaut, so müssen die Werte so angepasst werden, als ob es unbebaut wäre.
Wichtige Faktoren für die Höhe des Bodenrichtwerts
Einen maßgeblichen Einfluss auf die Höhe des Bodenrichtwerts haben der Entwicklungszustand und der
Erschließungszustand. Der Erschließungszustand fragt danach, ob das Grundstück mit den Verkehrs- und
Versorgungsanlagen verbunden ist. Der Entwicklungszustand wiederum sagt aus, inwiefern das Grundstück für eine bauliche
Nutzung bereit ist. Dabei sind (nach § 5 ImmoWertV) zu unterscheiden:
- Flächen der Land- und Forstwirtschaft
- Bauerwartungsland
- Rohbauland
- Baureifes Land
In dieser Rangfolge bezeichnet dann das baureife Land den höchsten Entwicklungszustand.
Insgesamt ist die Spannweite der Bodenrichtwerte in Deutschland enorm: Sie reicht von 1 € pro
Quadratmeter in ländlichen Gebieten bis zu 10.000 € pro Quadratmeter in absoluten Toplagen.
So häufig werden die Bodenrichtwerte erhoben
Nach der gesetzlichen Regelung laut § 196 Baugesetzbuch (BauGB) müssen die Bodenrichtwerte
spätestens alle zwei Jahre an einem Stichtag aktualisiert werden. Dies geschieht durch Bodenrichtwerttabellen, oder
– häufiger – Bodenrichtwertkarten, auf denen die Werte veröffentlicht werden. In großen Städten
findet diese Aktualisierung jährlich statt. In Berlin ist der Stichtag etwa jedes Jahr am 1. Januar.
Wo finden Sie die Bodenrichtwertzone von Ihrem Grundstück?
Über die Bodenrichtwerte geben die zuständigen Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse Auskunft. Viele Städte und
Bundesländer haben die Bodenrichtwerte mit dem Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS) mittlerweile
für ihr jeweiliges Gebiet online zugänglich gemacht. Somit können Sie Bodenrichtwerte auch bequem von
zu Hause aus in Erfahrung bringen.
Äußerst hilfreich ist die Initiative BORIS-D , die Bodenrichtwerte
bundesweit und unkompliziert online zur Verfügung stellt. Bisher haben sich zehn Bundesländer diesem bundesweiten
Bodenrichtwertinformationssystem angeschlossen. Für Informationen über Bundesländer, die dort noch nicht teilnehmen,
müssen Sie auf die Seiten der jeweiligen Länder zurückgreifen:
| Bundesland | Karte |
|---|---|
| Baden-Württemberg | BORIS ist noch nicht verfügbar |
| Bayern | Geoportal Bayern , 30 € pro Auskunft |
| Hessen | BORIS Hessen |
| Niedersachsen | GAG Niedersachsen , 5 € pro Auskunft |
| Saarland | Geoportal Saarland |
| Sachsen | BORIS Sachsen |
| Sachsen-Anhalt | Geodatenportal Sachsen-Anhalt |
In einigen Ländern und Gemeinden ist es nur möglich, die jeweiligen Bodenrichtwerte auf telefonische oder
schriftliche Nachfrage von den zuständigen Geschäftsstellen nachfragen. In Bayern ist die Bodenrichtwertauskunft
sogar gar nicht frei verfügbar, sondern kostet pro Auskunft 30 € (Stand: Juli 2019).
Wie liest man eine Bodenrichtwertkarte?
Bodenrichtwertkarten sind nicht einheitlich gestaltet. So ist zum Beispiel die Karte von BORIS-D
einigermaßen selbsterklärend, andere Bodenrichtwertkarten muten hingegen deutlich unübersichtlicher an. Im Prinzip
werden allerdings immer dieselben Werte angegeben.
Das bedeuten die angegebenen Werte
| Wert | Bedeutung |
|---|---|
| Bodenrichtwert | Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Kaufpreis pro m² Grund an. Der Wert ist jeweils prominent auf den Karten angegeben, jedoch ohne € / m². |
| Nutzungsart | Die Nutzungsart gibt die hauptsächliche Verwendung der Fläche an. W steht hier für ein Wohngebiet, M bezeichnet eine Mischzone mit Gewerbe- und Wohnbebauung. Gewerbliche Bauflächen werden mit G bezeichnet. Für Nichtbauland existieren folgende Bezeichnungen: LW (Landwirtschaft), F (Forstwirtschaft) und SF (Sonstige Flächen wie Kleingärten, Sportflächen, Flugplätze, Parkanlagen). |
| Geschossflächenzahl (GFZ) | Die GFZ gibt das Verhältnis von der Geschossfläche zur Grundstücksfläche an. Die Geschossfläche gibt das die zusammengerechnete Fläche der einzelnen Ebenen eines Gebäudes an. Eine GFZ von 2,5 bedeutet, dass auf 100 m² Fläche des Grundstücks eine Geschossfläche von 250 m² errichtet werden darf. |
| Identifikationsnummer |
Jede Bodenrichtwertzone besitzt eine eindeutige |
Die Berechnung des Bodenwerts
Um den Wert Ihres unbebauten Grundstücks, den sogenannten Bodenwert zu erhalten, multiplizieren Sie den entsprechenden
Bodenrichtwert mit der Fläche des Grundstücks.
Dieser Wert sollte für den Preis eines spezifischen Grundstücks jedoch nur als Anhaltspunkt verstanden werden.
Üblicherweise liegt der Markt- oder Verkehrswert des Grundstücks höher, da die Bodenrichtwerte, wie oben beschrieben,
nur Durchschnittspreise angeben. Zahlreiche wertbeeinflussende Faktoren, wie die Grundstücksgestalt, die spezifische
Lage, die Bodenbeschaffenheit und die Art der Bepflanzung sind je nach Grundstück gesondert zu beachten. Diese
individuellen Merkmale des Grundstücks werden durch den Bodenrichtwert nämlich nicht erfasst. Für eine exakte
Einschätzung des Grundstückswerts Ihrer Immobilie sollten Sie deswegen auf einen ausgebildeten
Immobiliengutachter zurückgreifen.
Bild-Copyright: GaudiLab / shutterstock.com
Verwandte Artikel
Hebelprodukte – eine lukrative Vermögensanlage oder nur etwas für „Zocker“? Was sind Hebelprodukte? Rechtlich sind Hebelprodukt-Zertifikate Schuldverschreibungen der emittierenden Kreditinstitute. Diese sichern sich oft über den Kauf oder Verkauf des Basiswerts oder von Optionen auf den Basiswert ab. Klassische Optionsscheine Optionsscheine, englisch warrants genannt, sind verbriefte Wertpapiere. Sie waren ursprünglich gekoppelt mit Optionsanleihen (Anleihe cum). Hierbei handelt es sich um die sog. „traditionellen Optionsscheine", die es auch heute noch gibt. Dem Anleger wird hiermit das Recht (nicht die Pflicht) eingeräumt, während der Laufzeit Aktien des die Optionsanleihe emittierenden Unternehmens zu erwerben. Die traditionellen Optionsscheine betreffen folglich eine ggf. bedingte Kapitalerhöhung. Die Laufzeit kann bis zu 10 Jahren betragen. Traditionelle Optionsscheine…
Gold kaufen: So entlarven Sie unseriöse Händler – Experte gibt Tipps „Es ist nicht alles Gold, was glänzt“ – so abgedroschen das Sprichwort sein mag, so zutreffend kann es sein. Zumindest wenn Sie sich die Vielzahl an Onlinehändlern und Anbietern von Goldsparplänen ansehen. So wurde Ende 2022 der Vorstandschef des Händlers „PIM Gold“ zu einer Haftstrafe von sechs Jahren und neun Monaten verurteilt, wegen Betrugs und Geldwäsche. Ein Schaden von 140 Mio. € für Anlegerinnen und Anleger ist entstanden. So drastisch muss es nicht immer ausfallen. Dennoch gibt es viele unseriöse Angebote. Wir zeigen Ihnen, wie Sie solche Anbieter erkennen – und geben Ihnen weitere Tipps, was Sie beim Goldkauf beachten sollten.…
Geld anlegen einfach gemacht: So gelingt Ihnen der Einstieg Geld anlegen muss nicht schwer sein. Sicherlich: Einige Vorüberlegungen gehören dazu. Das gilt besonders, da die Auswahl der verschiedenen Möglichkeiten sehr groß ist. So können Sie beispielsweise zwischen Sparbuch, Tagesgeld, Festgeld, Immobilien oder dem Investieren an der Börse wählen. Doch welches ist nun das beste Investment für mich? So kompliziert, wie Sie vielleicht denken, ist es gar nicht. Wir erklären Ihnen in diesem Beitrag das Wichtigste, das Sie zur eigenen Geldanlage wissen sollten. Anschließend können Sie direkt loslegen. So gehen Sie vor Anlagepotenzial: Wie viel Geld Sie anlegen können, hängt von Ihrem Einkommen und Ihren monatlichen Ausgaben ab - begleichen…
Fonds als Geldanlage: Das sollten Sie wissen Im Jahr 1772 kam es zu einem großen Börsenkrach: Nach dem Konkurs mehrerer Londoner Banken fielen in einer Kettenreaktion nicht nur die Kurse in England, sondern auch an den Börsen in Schottland und den Niederlanden. Der niederländische Kaufmann Abraham van Ketwich, der viel Geld im Crash verloren hatte, zog seine eigenen Schlüsse aus der Krise. Er sah eine Marktlücke für ein Produkt, mit dem Privatanlegern mit geringen Mitteln die Möglichkeit hatten, ihr Risiko breit zu streuen und somit besser gegen den nächsten Börsenkrach gewappnet zu sein. 1774 legte er deshalb ein Finanzprodukt auf, das in die verschiedensten Anleihen (auch Renten…
Betriebliche Altersvorsorge: Wie der Chef für Ihre Rente sparen kann Die Altersvorsorge kann mitunter ein leidiges Thema sein, mit dem man sich nicht oft befasst. Zwar gehen als Arbeitnehmer Beiträge automatisch an die Rentenkasse ab. Doch für die Sicherung des Lebensstandards im Alter reicht die gesetzliche Rente kaum aus. Die private Altersvorsorge gilt vielen jedoch als kompliziert. Allerdings gibt es auch die Möglichkeit, das Thema an Ihren Arbeitgeber abzutreten – mit Hilfe der betrieblichen Altersvorsorge. In diesem Artikel erfahren Sie, wie das genau funktioniert, welche Vorteile die betriebliche Altersvorsorge bietet und wann sich diese Zusatzrente besonders eignet. Was ist betriebliche Altersvorsorge? Die Idee der betrieblichen Altersvorsorge (bAV) ist simpel –…
Aktien für Anfänger – Tipps und Fallstricke Aktien als Geldanlage werden in Deutschland beliebter, denn immer mehr Deutsche trauten sich in den vergangenen Jahren an die Börse. Inzwischen sind 12,9 Millionen Menschen (über 14 Jahre) in Deutschland Aktionäre. Im Jahr 2022 lag die Aktionärsquote gemessen an der Gesamtbevölkerung bei 18,3 % (Quelle: Deutsches Aktieninstitut ). Wie Sie in Aktien investieren und dabei Geld verdienen können, welche Voraussetzungen nötig sind und wie Sie Fallstricke vermeiden, werden wir im nachfolgenden Artikel untersuchen. Was sind Aktien? Aktien sind Anteile an Aktiengesellschaften (AG) oder an Kommanditgesellschaften auf Aktien (KGaA). AGs und KGaAs sind Kapitalgesellschaften, das heißt sie sind im Gegensatz zu natürlichen Personen…