Bodenrichtwerte: Was sie bedeuten und wie man sie liest
Von Mauritius Kloft, BERGFÜRST Redaktion – aktualisiert am 28.11.2024
| Das Wichtigste in Kürze |
|---|
|
Haben Sie sich schon einmal gefragt, wie der Wert eines Grundstücks eigentlich festgelegt wird? Der
Bodenrichtwert
ist dabei ein wichtiger Indikator. Aber wie wird dieser Wert ermittelt und was verrät er über das Land? In diesem
Artikel erfahren Sie, wie der Bodenrichtwert zustande kommt und wie Sie eine Bodenrichtwertkarte richtig lesen, um
die Informationen optimal zu nutzen.
Was sagt der Bodenrichtwert aus?
Der Bodenrichtwert (BRW) ist eine wichtige Kennzahl bei der Immobilienbewertung, mit der Sie den Grundstückswert
ermitteln können. Er wird etwa beim Ertragswertverfahren oder beim Sachwertverfahren für die Berechnung des
Bodenwerts benutzt[1]. Der
Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Kaufpreis pro Quadratmeter Grund und Boden an. Es
handelt sich um den amtlichen Lagewert, der von den zuständigen lokalen Gutachterausschüssen
ermittelt wird.
Die Gutachterausschüsse bestimmen zudem sogenannte Bodenrichtwertzonen, in denen ein bestimmter
Bodenrichtwert gilt[2].
Sie ähneln sich nach Nutzungs- und Wertverhältnissen.
Wo finden Sie Bodenrichtwerte?
Die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse informieren über die Bodenrichtwerte. In vielen Städten
und
Bundesländern sind diese Werte inzwischen online über das Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS)
verfügbar.
Somit können Sie Bodenrichtwerte bequem von zu Hause aus in Erfahrung bringen. Manchmal werden diese Informationen
auch in einem Geoportal bereitgestellt. In Berlin können Sie dort beispielsweise die historischen Bodenrichtwerte
einsehen.
Praktisch ist die Plattform BORIS-D , die
Bodenrichtwerte für ganz Deutschland online bereitstellt. Allerdings sind
die Werte für das Saarland und Bayern dort nicht verfügbar. Wenn Sie diese brauchen, müssen Sie die Infos über die
Systeme der jeweiligen Bundesländer oder direkt bei den Gutachterausschüssen anfordern – meist gegen eine Gebühr.
Wie kommt der Bodenrichtwert zustande?
Der Bodenrichtwert wird anhand eines Grundstücks berechnet, das stellvertretend für eine
bestimmte Bodenrichtwertzone
steht. Dieses Grundstück nennt man Bodenrichtwertgrundstück. Dieses Richtwertgrundstück spiegelt
die
durchschnittlichen Eigenschaften und den Wert der Grundstücke in dieser Zone wider.
Wichtig ist, dass der Bodenrichtwert stets den Wert eines (fiktiven) unbebauten Grundstücks angibt.
Ist das
Bodenrichtwertgrundstück bebaut, müssen die Werte so angepasst werden, als ob es unbebaut wäre.
Wertbeeinflussende Faktoren für die Höhe des Bodenrichtwerts
Der Bodenrichtwert wird stark von zwei Faktoren beeinflusst: dem Entwicklungszustand und dem
Erschließungszustand[3].
- Erschließungszustand: Dieser zeigt, ob das Grundstück bereits an Straßen, Strom-, Wasser- und
Abwassernetze angeschlossen ist. - Entwicklungszustand: Er gibt an, wie weit das Grundstück für eine mögliche Bebauung vorbereitet
ist, etwa ob es als Bauland oder Rohbauland eingestuft ist.
Beide Zustände bestimmen, wie wertvoll ein Grundstück ist und wie leicht es genutzt werden kann. Dabei sind nach § 5
der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) zu unterscheiden[4]:
- Baureifes Land
- Rohbauland
- Bauerwartungsland
- Flächen der Land- und Forstwirtschaft
In dieser Rangfolge bezeichnet baureifes Land den höchsten Entwicklungszustand. Auch weitere Grundstücksmerkmale
spielen eine Rolle für die Höhe des Bodenrichtwerts, etwa die Art der Nutzung.
Insgesamt ist die Spannweite der Bodenrichtwerte in Deutschland enorm: Sie reicht von 1 € pro Quadratmeter in
ländlichen Gebieten bis zu 10.000 € pro Quadratmeter in absoluten Toplagen.
So häufig werden die Bodenrichtwerte erhoben
Nach der gesetzlichen Regelung laut § 196 Baugesetzbuch (BauGB) müssen die Bodenrichtwerte spätestens alle
zwei Jahre
an einem Stichtag aktualisiert werden, der von den Gutachterausschüssen bestimmt wird[5].
Veröffentlicht werden die Bodenrichtwerte in sogenannten Bodenrichtwerttabellen, oder – häufiger – in den
Bodenrichtwertkarten. In großen Städten findet die Aktualisierung jährlich statt. In Berlin ist der
Stichtag etwa
jedes Jahr am 1. Januar[6].
Wie hoch sind die Kosten für eine Auskunft über Bodenrichtwerte?
Die Bodenrichtwertauskunft können Sie entweder online über BORIS-D (siehe oben)
oder vor Ort kostenlos einsehen. Für
eine schriftliche Anfrage können Kosten anfallen. Diese variieren je nach Bundesland und Kommune. In der Regel
werden Gebühren für die Erstellung und den Versand der schriftlichen Auskunft erhoben.
In Bayern kostet zum Beispiel die Auskunft für einen einzelnen BRW-Auszug zwischen 20 und 40 €, je nach
Gemeinde[7].
Wenden Sie sich direkt an den zuständigen Gutachterausschuss, um genaue Informationen über die Kosten zu bekommen.
Wie lesen Sie eine Bodenrichtwertkarte?
Bodenrichtwertkarten sind nicht einheitlich gestaltet. Im Prinzip werden immer dieselben Werte angegeben:
| Wert | Bedeutung |
|---|---|
| Bodenrichtwert | Der Bodenrichtwert gibt den durchschnittlichen Kaufpreis pro m² Grund an. Der Wert ist jeweils prominent auf den Karten angegeben, jedoch ohne € / m². |
| Nutzungsart | Die Nutzungsart gibt die hauptsächliche Verwendung der Fläche an. W steht hier für ein Wohngebiet, M bezeichnet eine Mischzone mit Gewerbe- und Wohnbebauung. Gewerbliche Bauflächen werden mit G bezeichnet. Für Nichtbauland existieren folgende Bezeichnungen: LW (Landwirtschaft), F (Forstwirtschaft) und SF (Sonstige Flächen wie Kleingärten, Sportflächen, Flugplätze, Parkanlagen). |
| Geschossflächenzahl (GFZ) | Die GFZ gibt das Verhältnis von der Geschossfläche zur Grundstücksfläche an. Die Geschossfläche gibt die zusammengerechnete Fläche der einzelnen Ebenen eines Gebäudes an. Eine GFZ von 2,5 bedeutet, dass auf 100 m² Fläche des Grundstücks eine Geschossfläche von 250 m² errichtet werden darf. |
| Identifikationsnummer | Jede Bodenrichtwertzone besitzt eine eindeutige Identifikationsnummer. |
Die Bodenrichtwertkarten beim Bodenrichtwertinformationssystem BORIS-D enthalten folgende Infos:
- Gemeinde
- Gemarkungsname
- Gemarkungsnummer
- Bodenrichtwertnummer
- Bodenrichtwert
- Stichtag des Bodenrichtwertes
- Entwicklungszustand
- Beitragsrechtlicher Zustand (Abgabenpflicht?)
- Art der Nutzung
- Geschosszahl oder Grundflächenzahl (je nach Grundstücksart)
- Tiefe
- Bodenrichtwertkennung
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Wie berechnen Sie den Bodenwert?
Um den Wert Ihres unbebauten Grundstücks, den sogenannten Bodenwert zu erhalten, multiplizieren Sie
den
entsprechenden Bodenrichtwert mit der Fläche des Grundstücks.
Diesen Wert sollten Sie für den Preis eines spezifischen Grundstücks nur als Anhaltspunkt verstehen.
Üblicherweise
liegt der Markt- oder Verkehrswert des Grundstücks höher, da die Bodenrichtwerte nur Durchschnittspreise angeben.
Zahlreiche wertbeeinflussende Faktoren, wie die Form des Grundstücks, die Lage, die
Bodenbeschaffenheit und die Art
der Bepflanzung sind je nach Grundstück gesondert zu beachten.
Diese individuellen Merkmale des Grundstücks werden durch den Bodenrichtwert derweil nicht erfasst. Für eine exakte
Einschätzung des Grundstückswerts Ihrer Immobilie sollten Sie deswegen auf
einen ausgebildeten Immobiliengutachter
zurückgreifen. Am Ende kommt es beim tatsächlichen Verkauf natürlich auch immer auf das Verhältnis von Angebot und
Nachfrage an.
Die Erschließung eines Grundstücks:
Behalten
Sie die Kosten im Überblick
Grundstückswert ermitteln:
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Bild-Copyright: © PantherMedia / photographee.eu
Quellenangaben
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): § 14 Grundlagen der
Bodenrichtwertermittlung - Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): § 15 Bildung der Bodenrichtwertzonen
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): § 16 Grundstücksmerkmale des
Bodenrichtwertgrundstücks - Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): § 3 Entwicklungszustand; sonstige
Flächen - Baugesetzbuch
(BauGb): § 196 Bodenrichtwerte - Bodenrichtwerte Deutschland: Bodenrichtwerte & Grundstückspreise Berlin 2024 (BORIS Berlin)
- Geodaten Bayern: Gebühren für Auskünfte zu Bodenrichtwerten
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