Vergleichswertverfahren zur Immobilienbewertung: Wie Sie den Vergleichswert einfach berechnen
Von Mauritius Kloft – aktualisiert am 12.03.2024
Das Vergleichswertverfahren ist eine Methode zur Immobilienbewertung. Im Vergleich zum Ertragswert-
und
Sachwertverfahren ist es präziser – stößt in der Praxis jedoch auf Grenzen. Lesen Sie hier, wann das
Vergleichswertverfahren zum Einsatz kommt, wie es genau funktioniert und welche Vor- und Nachteile es hat.
Immobilie als Kapitalanlage:
So
klappt es mit dem Hauskauf!
Rendite erzielen?
Wie
Sie den Immobilienertrag berechnen
Warum möchten Sie Geld anlegen?
Was ist das Vergleichswertverfahren?
Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert einer Immobilie bzw. Grundstücks anhand
ähnlicher
verkaufter Immobilien
ermittelt[1]. Das Verfahren
berechnet dazu den sogenannten Vergleichswert. Wie das genau funktioniert, lesen
Sie hier.
Somit orientiert sich der Vergleichswert relativ genau am Verkehrswert der Immobilie. Der Verkehrswert
bezeichnet den
erwarteten Marktpreis der Immobilie. Das Verfahren vermittelt Ihnen eine realistische Vorstellung des Kaufpreises und
gilt daher als sehr zuverlässige Bewertungsmethode.
Das Vergleichswertverfahren teilen Experten noch einmal in zwei Methoden auf: dem direkten und dem indirekten Verfahren.
Ein direkter Vergleich – das sogenannte Vergleichspreisverfahren – ist nur selten möglich. Etwa wenn
zufällig eine
baugleiche Wohnung im selben Haus vor Kurzem verkauft wurde oder das Reihenhaus nebenan den Eigentümer gewechselt hat.
Im Regelfall werden nicht ganz baugleiche Objekte verglichen; der Verkauf des Vergleichsobjekts liegt in der Praxis oft
bereits länger zurück. Auf dem indirekten Vergleichswertverfahren – dem Vergleichsfaktorverfahren –
liegt in
diesem Artikel der Fokus.
Das Vergleichswertverfahren im Detail – so funktioniert es
Die Ermittlung des Vergleichswerts ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und dem
Bewertungsgesetz
(BewG) rechtlich geregelt. Im Folgenden stellen wir es in Grundzügen vor:
Bebautes Grundstück
Laut Verordnung muss das Vergleichswertverfahren bei bebauten Grundstücken auf Vergleichspreisen basieren[2]. Für diesen
Wert müssen Sie (bzw. ein Sachverständiger) sich an den örtlichen Gutachterausschuss für
Grundstückswerte wenden[3]. Das
ist eine unabhängige Institution, die sich aus Beamten des Landrats- oder Katasteramts, der Finanzbehörden sowie
ehrenamtlichen Experten zusammensetzt.
Die Gutachterausschüsse erhalten nach gesetzlicher Regelung alle abgeschlossenen Immobilienkaufverträge von den
zuständigen Notaren. Sie stellen die hieraus gewonnenen Vergleichspreise anonymisiert in einer sogenannten
Kaufpreissammlung zur Verfügung.
Weichen die Kaufpreise der Objekte in der Kaufpreissammlung zu stark von dem zu bewertenden Objekt ab, darf auch auf die
Kaufpreissammlung des Finanzamtes zurückgegriffen werden.
Unbebautes Grundstück
Für ein unbebautes Grundstück können Sie (bzw. der Sachverständige) ebenfalls auf die Vergleichspreise der
Gutachterausschüsse zurückgreifen. Sind diese nicht aussagekräftig, ist es zudem erlaubt,
Bodenrichtwerte zu nutzen[4].
Korrekturfaktoren
Wie bereits erwähnt, stimmen die zu vergleichenden Grundstücke so gut wie nie zu 100 % miteinander überein.
Deswegen
muss zur Korrektur mit Zu- und Abschlägen gerechnet werden. Bei den Korrekturfaktoren werden zahlreiche
wertbeeinflussende Merkmale von der Lage und Größe des Grundstücks bis hin zur Ausstattung der Immobilie berücksichtigt[5].
Je nach Merkmal (wie Größe oder Ausstattung) ist die Wertermittlung einfacher oder komplizierter. Vor allem mit Blick
auf die Bausubstanz und die Ausstattung ist die genaue Berechnung meist komplex.
Folgende Merkmale bzw. Vergleichsfaktoren werden bei Ab- und Zuschlägen für Gebäude und Grundstücke
betrachtet:
- Örtliche Lage (Mikrolage und Makrolage)
- Größe der Immobilie bzw. des Grundstücks
- Gebäudeart und Bauweise
- Qualität der Ausstattung
- Baujahr, Erhaltungszustand und Restnutzungsdauer
- Bodenbeschaffenheit
- Grundstücksschnitt und Ausrichtung
- Umwelteinflüsse
- eventuelle (rechtliche) Nutzungsbeschränkungen (z.B. Ferien- oder Wochenendwohnungen)
Beispielrechnung zur Ermittlung des Vergleichswerts
Anbei finden Sie ein Beispiel zur groben Berechnung des Vergleichswerts:
| Einheit | Reales Bewertungsobjekt | Vergleichsobjekt | Ab- und Zuschlag (in Prozent) |
|---|---|---|---|
| Größe | 90 m² | 90 m² | |
| Baujahr | 2000 | 1990 | plus 10 % |
| Lage | gute Lage | gute Lage | |
| Etage | Erdgeschoss | Erdgeschoss | |
| Zustand | baujahrtypisch | modernisiert | minus 10 % |
| Vermietung | vermietet | vermietet | |
| Kaufpreis pro m² | 2.000 € | 2.000 € | |
| Absoluter Wert | 180.000 € | 180.000 € |
Der Kaufpreis pro m² liegt bei beiden Objekten bei 2.000 €. Beim realen Bewertungsobjekt wurde auf diesen Preis
aufgrund von Werten des Gutachterausschusses zum Vergleichsobjekt geschlossen. Sie sehen: Die Zu- und Abschläge gleichen
sich aus, sodass der Wert des Musterobjekts sowie der realen Wohnung gleich sind.
Anders sehe es zum Beispiel aus, wenn das reale Objekt ebenfalls modernisiert worden wäre. In der Praxis könnten Sie nun
schließen, die Immobilie für mindestens 180.000 € anzubieten – so viel wäre sie ungefähr wert.
Wann kommt das Vergleichswertverfahren zum Einsatz?
Das Vergleichswertverfahren eignet sich besonders für ähnliche Grundstücke, Häuser und Wohnungen.
Deswegen kommt es vor
allem bei Grundstücken, Eigentumswohnungen, Reihenhäusern, Doppelhaushälften (Zweifamilienhäusern) und gleichartigen
Siedlungshäusern zum Einsatz. Gibt es – wie bei freistehenden Einfamilienhäusern – keine solide Vergleichsbasis, dann
sollte das Sachwert- oder Ertragswertverfahren herangezogen werden.
Wie hoch sind die Kosten des Vergleichswertverfahrens?
In der Regel trägt der Eigentümer einer Immobilie die Kosten für ein Vergleichswertverfahren, um den Immobilienwert zu
bestimmen. Die Kosten hängen vom Umfang des Gutachtens und dem Immobilienwert ab.
Das Honorar des Sachverständigen orientiert sich an den Honorartafeln der Verordnung über die Honorare für Architektur-
und Ingenieurleistungen. Das ist aber nicht vorgeschrieben. Zum Beispiel können bei einer Immobilie im Wert von
500.000 € Kosten von etwa 1.700 bis 2.200 € für ein solches Gutachten anfallen.
Welche Vor- und Nachteile hat das Vergleichswertverfahren?
Anbei finden Sie eine Übersicht zu den Vor- und Nachteilen des Vergleichswertverfahrens:
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Relativ zuverlässige Methode | Wenig(er) tauglich bei fehlenden Vergleichspreisen |
| Stark am Verkehrswert orientiert | Sehr ähnliche Grundstücke sind selten |
| Erste grobe Selbsteinschätzung möglich | Praktisch unmöglich, Wert außergewöhnlicher bzw. komplexer Immobilien zu ermitteln |
| Fachliche Kompetenz bei genauen Berechnung nötig ⇒ Kosten beachten |
Beim Vergleichswertverfahren handelt es sich um eine relativ zuverlässige Methode, den Marktpreis eines Grundstücks zu
ermitteln. Das liegt daran, dass sich das Verfahren sehr nah am Verkehrswert der Immobilie orientiert. Eine ungefähre
Einschätzung können Sie, wenn entsprechende Daten vorliegen, auch selbst vornehmen.
Der Nachteil des Vergleichswertverfahrens ist, dass es bei fehlenden Vergleichsdaten wenig tauglich ist. Sehr ähnliche
Grundstücke und Gebäude sind ohnehin eher selten.
Des Weiteren kann der Wert von ungewöhnlichen Objekten nicht mit dem Verfahren ermittelt werden. Nicht zuletzt hängt die
Ermittlung des Wertes zudem von der fachlichen Kompetenz bei der Berechnung ab. Hier müssen Sie also eventuell auf einen
kostenpflichtigen Gutachter zurückgreifen.
Welche Alternativen zum Vergleichswertverfahren gibt es?
Neben dem Vergleichswertverfahren gibt es in Deutschland zwei weitere standardisierte
Wertermittlungsverfahren. Ein
Überblick:
-
Ertragswertverfahren: Beim Ertragswertverfahren wird der Ertragswert
bzw. Verkehrswert eines Grundstücks
ermittelt. Dabei werden die Mieteinnahmen wie Zinsen betrachtet und bis zum Zeitpunkt hochgerechnet, zu dem das
Objekt wertlos wird. Das Ertragswertverfahren ist komplexer als das Vergleichswertverfahren und erfordert eine
genaue Kenntnis der Mieten. -
Sachwertverfahren: Bei diesem Verfahren wird der Immobilienwert separat vom Bodenwert
betrachtet. Mit der
Wertermittlung über das Sachwertverfahren
lässt sich bestimmen, wie viel es kosten würde, ein bestehendes
Gebäude heute noch einmal zu bauen. Der zentrale Wert des Sachwertverfahrens sind daher die Herstellungskosten
für den fiktiven Neubau – gemindert um einen Altersfaktor. Auf das Sachwertverfahren wird heutzutage aber sehr
selten zurückgegriffen, auch weil es nicht so genau ist wie Ertrags- oder Vergleichswertverfahren.
Bild-Copyright: © PantherMedia / AndreyPopov
Quellenangaben
- Ritsch, S. (2022). Bewertung. In: Van Kann, J. (Hrsg.). Immobilientransaktionen:
Praxishandbuch zur
Strukturierung, Bewertung und Vertragsgestaltung. Berlin: Erich Schmidt Verlag. S. 285 f. - Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): § 24 Grundlagen des
Vergleichswertverfahrens - Bewertungsgesetz (BewG)
§ 183 Bewertung im Vergleichswertverfahren - Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): § 26 Objektspezifisch angepasster Vergleichsfaktor; objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert
- Bewertungsgesetz (BewG)
§ 183 Bewertung im Vergleichswertverfahren - Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): § 25 Vergleichspreise
Verwandte Artikel
Hebelprodukte – eine lukrative Vermögensanlage oder nur etwas für „Zocker“? Was sind Hebelprodukte? Rechtlich sind Hebelprodukt-Zertifikate Schuldverschreibungen der emittierenden Kreditinstitute. Diese sichern sich oft über den Kauf oder Verkauf des Basiswerts oder von Optionen auf den Basiswert ab. Klassische Optionsscheine Optionsscheine, englisch warrants genannt, sind verbriefte Wertpapiere. Sie waren ursprünglich gekoppelt mit Optionsanleihen (Anleihe cum). Hierbei handelt es sich um die sog. „traditionellen Optionsscheine", die es auch heute noch gibt. Dem Anleger wird hiermit das Recht (nicht die Pflicht) eingeräumt, während der Laufzeit Aktien des die Optionsanleihe emittierenden Unternehmens zu erwerben. Die traditionellen Optionsscheine betreffen folglich eine ggf. bedingte Kapitalerhöhung. Die Laufzeit kann bis zu 10 Jahren betragen. Traditionelle Optionsscheine…
Gold kaufen: So entlarven Sie unseriöse Händler – Experte gibt Tipps „Es ist nicht alles Gold, was glänzt“ – so abgedroschen das Sprichwort sein mag, so zutreffend kann es sein. Zumindest wenn Sie sich die Vielzahl an Onlinehändlern und Anbietern von Goldsparplänen ansehen. So wurde Ende 2022 der Vorstandschef des Händlers „PIM Gold“ zu einer Haftstrafe von sechs Jahren und neun Monaten verurteilt, wegen Betrugs und Geldwäsche. Ein Schaden von 140 Mio. € für Anlegerinnen und Anleger ist entstanden. So drastisch muss es nicht immer ausfallen. Dennoch gibt es viele unseriöse Angebote. Wir zeigen Ihnen, wie Sie solche Anbieter erkennen – und geben Ihnen weitere Tipps, was Sie beim Goldkauf beachten sollten.…
Geld anlegen einfach gemacht: So gelingt Ihnen der Einstieg Geld anlegen muss nicht schwer sein. Sicherlich: Einige Vorüberlegungen gehören dazu. Das gilt besonders, da die Auswahl der verschiedenen Möglichkeiten sehr groß ist. So können Sie beispielsweise zwischen Sparbuch, Tagesgeld, Festgeld, Immobilien oder dem Investieren an der Börse wählen. Doch welches ist nun das beste Investment für mich? So kompliziert, wie Sie vielleicht denken, ist es gar nicht. Wir erklären Ihnen in diesem Beitrag das Wichtigste, das Sie zur eigenen Geldanlage wissen sollten. Anschließend können Sie direkt loslegen. So gehen Sie vor Anlagepotenzial: Wie viel Geld Sie anlegen können, hängt von Ihrem Einkommen und Ihren monatlichen Ausgaben ab - begleichen…
Fonds als Geldanlage: Das sollten Sie wissen Im Jahr 1772 kam es zu einem großen Börsenkrach: Nach dem Konkurs mehrerer Londoner Banken fielen in einer Kettenreaktion nicht nur die Kurse in England, sondern auch an den Börsen in Schottland und den Niederlanden. Der niederländische Kaufmann Abraham van Ketwich, der viel Geld im Crash verloren hatte, zog seine eigenen Schlüsse aus der Krise. Er sah eine Marktlücke für ein Produkt, mit dem Privatanlegern mit geringen Mitteln die Möglichkeit hatten, ihr Risiko breit zu streuen und somit besser gegen den nächsten Börsenkrach gewappnet zu sein. 1774 legte er deshalb ein Finanzprodukt auf, das in die verschiedensten Anleihen (auch Renten…
Aktien für Anfänger – Tipps und Fallstricke Aktien als Geldanlage werden in Deutschland beliebter, denn immer mehr Deutsche trauten sich in den vergangenen Jahren an die Börse. Inzwischen sind 12,9 Millionen Menschen (über 14 Jahre) in Deutschland Aktionäre. Im Jahr 2022 lag die Aktionärsquote gemessen an der Gesamtbevölkerung bei 18,3 % (Quelle: Deutsches Aktieninstitut ). Wie Sie in Aktien investieren und dabei Geld verdienen können, welche Voraussetzungen nötig sind und wie Sie Fallstricke vermeiden, werden wir im nachfolgenden Artikel untersuchen. Was sind Aktien? Aktien sind Anteile an Aktiengesellschaften (AG) oder an Kommanditgesellschaften auf Aktien (KGaA). AGs und KGaAs sind Kapitalgesellschaften, das heißt sie sind im Gegensatz zu natürlichen Personen…
Betriebliche Altersvorsorge: Wie der Chef für Ihre Rente sparen kann Die Altersvorsorge kann mitunter ein leidiges Thema sein, mit dem man sich nicht oft befasst. Zwar gehen als Arbeitnehmer Beiträge automatisch an die Rentenkasse ab. Doch für die Sicherung des Lebensstandards im Alter reicht die gesetzliche Rente kaum aus. Die private Altersvorsorge gilt vielen jedoch als kompliziert. Allerdings gibt es auch die Möglichkeit, das Thema an Ihren Arbeitgeber abzutreten – mit Hilfe der betrieblichen Altersvorsorge. In diesem Artikel erfahren Sie, wie das genau funktioniert, welche Vorteile die betriebliche Altersvorsorge bietet und wann sich diese Zusatzrente besonders eignet. Was ist betriebliche Altersvorsorge? Die Idee der betrieblichen Altersvorsorge (bAV) ist simpel –…