Vergleichswertverfahren zur Immobilienbewertung: Wie Sie den Vergleichswert einfach berechnen

Von Mauritius Kloft – aktualisiert am 02.05.2024

Das Vergleichswertverfahren ist eine Methode zur Immobilienbewertung. Im Vergleich zum Ertragswert-
und
Sachwertverfahren ist es präziser – stößt in der Praxis jedoch auf Grenzen. Lesen Sie hier, wann das
Vergleichswertverfahren zum Einsatz kommt, wie es genau funktioniert und welche Vor- und Nachteile es hat.


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Was ist das Vergleichswertverfahren?

Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert einer Immobilie bzw. Grundstücks anhand
ähnlicher
verkaufter Immobilien
ermittelt
[1]. Das Verfahren
berechnet dazu den sogenannten Vergleichswert. Wie das genau funktioniert, lesen
Sie hier.

Somit orientiert sich der Vergleichswert relativ genau am Verkehrswert der Immobilie. Der Verkehrswert
bezeichnet den
erwarteten Marktpreis der Immobilie. Das Verfahren vermittelt Ihnen eine realistische Vorstellung des Kaufpreises und
gilt daher als sehr zuverlässige Bewertungsmethode.

Das Vergleichswertverfahren teilen Experten noch einmal in zwei Methoden auf: dem direkten und dem indirekten Verfahren.
Ein direkter Vergleich – das sogenannte Vergleichspreisverfahren – ist nur selten möglich. Etwa wenn
zufällig eine
baugleiche Wohnung im selben Haus vor Kurzem verkauft wurde oder das Reihenhaus nebenan den Eigentümer gewechselt hat.

Im Regelfall werden nicht ganz baugleiche Objekte verglichen; der Verkauf des Vergleichsobjekts liegt in der Praxis oft
bereits länger zurück. Auf dem indirekten Vergleichswertverfahren – dem Vergleichsfaktorverfahren
liegt in
diesem Artikel der Fokus.

Das Vergleichswertverfahren im Detail – so funktioniert es

Die Ermittlung des Vergleichswerts ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und dem
Bewertungsgesetz
(BewG) rechtlich geregelt. Im Folgenden stellen wir es in Grundzügen vor:

Bebautes Grundstück

Laut Verordnung muss das Vergleichswertverfahren bei bebauten Grundstücken auf Vergleichspreisen basieren[2]. Für diesen
Wert müssen Sie (bzw. ein Sachverständiger) sich an den örtlichen Gutachterausschuss für
Grundstückswerte
wenden[3]. Das
ist eine unabhängige Institution, die sich aus Beamten des Landrats- oder Katasteramts, der Finanzbehörden sowie
ehrenamtlichen Experten zusammensetzt.

Die Gutachterausschüsse erhalten nach gesetzlicher Regelung alle abgeschlossenen Immobilienkaufverträge von den
zuständigen Notaren. Sie stellen die hieraus gewonnenen Vergleichspreise anonymisiert in einer sogenannten
Kaufpreissammlung zur Verfügung.

Weichen die Kaufpreise der Objekte in der Kaufpreissammlung zu stark von dem zu bewertenden Objekt ab, darf auch auf die
Kaufpreissammlung des Finanzamtes zurückgegriffen werden.

Unbebautes Grundstück

Für ein unbebautes Grundstück können Sie (bzw. der Sachverständige) ebenfalls auf die Vergleichspreise der
Gutachterausschüsse
zurückgreifen. Sind diese nicht aussagekräftig, ist es zudem erlaubt,
Bodenrichtwerte zu nutzen[4].

Gut zu wissen: Der Bodenrichtwert ist
normalerweise nicht beim Vergleichswertverfahren üblich, sondern kommt
beim Ertragswertverfahren zur Anwendung (siehe unten).

Korrekturfaktoren

Wie bereits erwähnt, stimmen die zu vergleichenden Grundstücke so gut wie nie zu 100 % miteinander überein.
Deswegen
muss zur Korrektur mit Zu- und Abschlägen gerechnet werden. Bei den Korrekturfaktoren werden zahlreiche
wertbeeinflussende Merkmale von der Lage und Größe des Grundstücks bis hin zur Ausstattung der Immobilie berücksichtigt[5].

Je nach Merkmal (wie Größe oder Ausstattung) ist die Wertermittlung einfacher oder komplizierter. Vor allem mit Blick
auf die Bausubstanz und die Ausstattung ist die genaue Berechnung meist komplex.

Die Werte von Ihrem Objekt und dem Vergleichsobjekt müssen relativ dicht beieinander liegen[6]. Genau gesagt darf
der Unterschied nicht höher als 30 bis 35 % sein. Ansonsten ist es laut deutscher Rechtsprechung nicht mehr
möglich, von vergleichbaren Grundstücken zu sprechen.

Folgende Merkmale bzw. Vergleichsfaktoren werden bei Ab- und Zuschlägen für Gebäude und Grundstücke
betrachtet:

  • Örtliche Lage (Mikrolage und Makrolage)
  • Größe der Immobilie bzw. des Grundstücks
  • Gebäudeart und Bauweise
  • Qualität der Ausstattung
  • Baujahr, Erhaltungszustand und Restnutzungsdauer
  • Bodenbeschaffenheit
  • Grundstücksschnitt und Ausrichtung
  • Umwelteinflüsse
  • eventuelle (rechtliche) Nutzungsbeschränkungen (z.B. Ferien- oder Wochenendwohnungen)

Beispielrechnung zur Ermittlung des Vergleichswerts

Anbei finden Sie ein Beispiel zur groben Berechnung des Vergleichswerts:

Einheit Reales Bewertungsobjekt Vergleichsobjekt Ab- und Zuschlag
(in Prozent)
Größe 90 m² 90 m²
Baujahr 2000 1990 plus 10 %
Lage gute Lage gute Lage
Etage Erdgeschoss Erdgeschoss
Zustand baujahrtypisch modernisiert minus 10 %
Vermietung vermietet vermietet
Kaufpreis pro m² 2.000 € 2.000 €
Absoluter Wert 180.000 € 180.000 €

Der Kaufpreis pro m² liegt bei beiden Objekten bei 2.000 €. Beim realen Bewertungsobjekt wurde auf diesen Preis
aufgrund von Werten des Gutachterausschusses zum Vergleichsobjekt geschlossen. Sie sehen: Die Zu- und Abschläge gleichen
sich aus, sodass der Wert des Musterobjekts sowie der realen Wohnung gleich sind.

Anders sehe es zum Beispiel aus, wenn das reale Objekt ebenfalls modernisiert worden wäre. In der Praxis könnten Sie nun
schließen, die Immobilie für mindestens 180.000 € anzubieten – so viel wäre sie ungefähr wert.

Diese Beispielrechnung stellt nur eine erste, grobe Einschätzung dar. Da für die Berechnung und
Beurteilung
dieser Faktoren eine hohe Sachkenntnis und Erfahrung notwendig ist, sollten Sie für eine genaue
Immobilienbewertung einen entsprechenden Sachverständigen engagieren.

Wann kommt das Vergleichswertverfahren zum Einsatz?

Das Vergleichswertverfahren eignet sich besonders für ähnliche Grundstücke, Häuser und Wohnungen.
Deswegen kommt es vor
allem bei Grundstücken, Eigentumswohnungen, Reihenhäusern, Doppelhaushälften (Zweifamilienhäusern) und gleichartigen
Siedlungshäusern zum Einsatz. Gibt es – wie bei freistehenden Einfamilienhäusern – keine solide Vergleichsbasis, dann
sollte das Sachwert- oder Ertragswertverfahren herangezogen werden.

Beachten Sie: Der Marktpreis entspricht nicht dem Verkaufspreis. Selbst wenn Sie mithilfe des
Vergleichswertverfahrens im besten Fall eine realistische Einschätzung des Marktgeschehens erhalten.

Wie hoch sind die Kosten des Vergleichswertverfahrens?

In der Regel trägt der Eigentümer einer Immobilie die Kosten für ein Vergleichswertverfahren, um den Immobilienwert zu
bestimmen. Die Kosten hängen vom Umfang des Gutachtens und dem Immobilienwert ab.

Das Honorar des Sachverständigen orientiert sich an den Honorartafeln der Verordnung über die Honorare für Architektur-
und Ingenieurleistungen. Das ist aber nicht vorgeschrieben. Zum Beispiel können bei einer Immobilie im Wert von
500.000 € Kosten von etwa 1.700 bis 2.200 € für ein solches Gutachten anfallen.

Ein Kurzgutachten ist zwar günstiger, jedoch nicht vor Gericht verwendbar. Bei Scheidungen, Erbstreitigkeiten
oder Zwangsversteigerungen wird ein umfassendes, gerichtlich anerkanntes Gutachten benötigt. In diesen Fällen
muss ein Gutachter öffentlich bestellt und vereidigt werden.

Welche Vor- und Nachteile hat das Vergleichswertverfahren?

Anbei finden Sie eine Übersicht zu den Vor- und Nachteilen des Vergleichswertverfahrens:

Vorteile Nachteile
Relativ zuverlässige Methode Wenig(er) tauglich bei fehlenden Vergleichspreisen
Stark am Verkehrswert orientiert Sehr ähnliche Grundstücke sind selten
Erste grobe Selbsteinschätzung möglich Praktisch unmöglich, Wert außergewöhnlicher bzw. komplexer Immobilien zu ermitteln
Fachliche Kompetenz bei genauen Berechnung nötig ⇒ Kosten beachten

Beim Vergleichswertverfahren handelt es sich um eine relativ zuverlässige Methode, den Marktpreis eines Grundstücks zu
ermitteln. Das liegt daran, dass sich das Verfahren sehr nah am Verkehrswert der Immobilie orientiert. Eine ungefähre
Einschätzung können Sie, wenn entsprechende Daten vorliegen, auch selbst vornehmen.

Der Nachteil des Vergleichswertverfahrens ist, dass es bei fehlenden Vergleichsdaten wenig tauglich ist. Sehr ähnliche
Grundstücke und Gebäude sind ohnehin eher selten.

Des Weiteren kann der Wert von ungewöhnlichen Objekten nicht mit dem Verfahren ermittelt werden. Nicht zuletzt hängt die
Ermittlung des Wertes zudem von der fachlichen Kompetenz bei der Berechnung ab. Hier müssen Sie also eventuell auf einen
kostenpflichtigen Gutachter zurückgreifen.

Welche Alternativen zum Vergleichswertverfahren gibt es?

Neben dem Vergleichswertverfahren gibt es in Deutschland zwei weitere standardisierte
Wertermittlungsverfahren
. Ein
Überblick:

  • Ertragswertverfahren: Beim Ertragswertverfahren wird der Ertragswert
    bzw. Verkehrswert eines Grundstücks
    ermittelt. Dabei werden die Mieteinnahmen wie Zinsen betrachtet und bis zum Zeitpunkt hochgerechnet, zu dem das
    Objekt wertlos wird. Das Ertragswertverfahren ist komplexer als das Vergleichswertverfahren und erfordert eine
    genaue Kenntnis der Mieten.
  • Sachwertverfahren: Bei diesem Verfahren wird der Immobilienwert separat vom Bodenwert betrachtet. Mit der
    Wertermittlung über das Sachwertverfahren
    lässt sich bestimmen, wie viel es kosten würde, ein bestehendes
    Gebäude heute noch einmal zu bauen. Der zentrale Wert des Sachwertverfahrens sind daher die Herstellungskosten
    für den fiktiven Neubau – gemindert um einen Altersfaktor. Auf das Sachwertverfahren wird heutzutage aber sehr
    selten zurückgegriffen, auch weil es nicht so genau ist wie Ertrags- oder Vergleichswertverfahren.

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Quellenangaben

  1. Ritsch, S. (2022). Bewertung. In: Van Kann, J. (Hrsg.). Immobilientransaktionen:
    Praxishandbuch zur
    Strukturierung, Bewertung und Vertragsgestaltung. Berlin: Erich Schmidt Verlag. S. 285 f.
  2. Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): § 24 Grundlagen des
    Vergleichswertverfahrens
  3. Bewertungsgesetz (BewG)
    § 183 Bewertung im Vergleichswertverfahren
  4. Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): § 26 Objektspezifisch angepasster Vergleichsfaktor; objektspezifisch angepasster Bodenrichtwert
  5. Bewertungsgesetz (BewG)
    § 183 Bewertung im Vergleichswertverfahren
  6. Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): § 25 Vergleichspreise