Drei Risikofaktoren beim Crowdinvesting, die Sie kennen sollten
Von Valeria Nickel – aktualisiert am 04.04.2024
Die wohl größte Sorge von Anlegern ist das Risiko der gewählten Geldanlage. Verständlich – denn viele Anleger haben mit „Crowdinvesting“ noch keine Erfahrung gemacht.
Grundsätzlich sollten Sie dabei verschiedene Risiko-Sphären unterscheiden: Die Risiken, die sich aus der Anlageklasse und dem konkreten Anlageprodukt ergeben und jene, die mit dem konkreten Immobilienprojekt verbunden sind.
Das Risiko der Anlageklasse „Mezzanine Finanzierungen“
Eine Projektfinanzierung setzt sich in der Regel aus dem Fremdkapital einer Bank, Mezzanine-Kapital sowie eigenen Mitteln des Initiators zusammen. Das Mezzanine-Kapital kann die Immobiliengesellschaft eigenkapitalähnlich einsetzen und auf diese Weise die Eigenkapitalquote erhöhen. Hierdurch können Unternehmen wiederum zu besseren Bedingungen an klassisches, deutlich geringer verzinstes, Fremdkapital kommen.
Dabei muss man wissen, dass Fremdkapital im Verwertungsfall vorrangig, Eigenkapital bzw. Mezzanine Kapital nachrangig behandelt wird. Somit trägt man als Eigen- oder Mezzanine Kapitalgeber immer ein größeres Risiko. Aufgrund des, wie zuvor beschriebenen, Eigenkapitalcharakters von Mezzanine Kapital und des größeren Risikos, das seine Nachrangigkeit bedingt, erhält man für Mezzanine Kapital stets besonders attraktive Zinsen.
Das Risiko des (Standard-)Anlageprodukts
Zoomt man für die Risikoeinschätzung eine Ebene tiefer, kommt das konkrete Anlageprodukt in dieser Anlageklasse ins Blickfeld. Das Standard-Anlageprodukt am Markt ist das Nachrangdarlehen mit qualifiziertem Rangrücktritt. Läuft bei dem zu finanzierenden Projekt alles nach Plan, ist gegen diese Darlehensform nichts einzuwenden. Sie als Anleger erhalten einen festen Zinssatz p.a. und einen Rückzahlungstermin. Gerät der Initiator jedoch in wirtschaftliche Schwierigkeiten, kann der Rückzahlungstermin von ihm leicht auf unbestimmte Zeit auf unbestimmte Zeit verschoben werden.
Das heißt: Zinszahlungen können ausgesetzt, Termine für die Rückzahlung können nach hinten verschoben werden. Scheitert das Vorhaben, werden die Anleger zudem erst nach allen anderen Gläubigern, u.a. Handwerkern, Architekten oder auch Beratern bedient. So weist diese Darlehensform – im Fall des Falles – einen nur geringen Anlegerschutz auf.
Das Premium-Anlageprodukt auf BERGFÜRST
Bei BERGFÜRST gehen wir beim Anlageprodukt eigene Wege und vermitteln Ihnen eine Alternative mit verbessertem Anlegerschutz. Über unsere Plattform investieren Sie i.d.R. in ein klassisches Bankdarlehen, das meist per Grundschuld im zweiten Rang abgesichert und/oder mit zusätzlichen Sicherheiten (z. B. Bürgschaften) ausgestattet ist. Die genaue Sicherheitenstruktur wird für jedes Angebot im Einzelnen dargestellt. Sie profitieren des Weiteren von einem festen Rückzahlungstermin. Scheitert das Projekt, stehen Sie mit Ihrer Forderung im zweiten Rang, direkt hinter der erstfinanzierenden Bank und ein bestellter Treuhänder verwertet die Sicherheiten zu Ihren Gunsten.
Die typischen Risiken von Immobilienprojekten
Grundsätzlich hängt der Erfolg jeder Immobilie, egal ob Bestands- oder Projektimmobilie, in erster Linie von ihrer Lage und dem Team hinter dem Vorhaben ab. Wichtige Fragen in diesem Zusammenhang:
- Gibt es am Standort genügend Nachfrage für dieses Objekt?
- Verfügt der Initiator über ausreichende Immobilien- und Standort-Erfahrung?
Darüber hinaus unterscheiden sich Projekt- und Bestandsimmobilien grundsätzlich hinsichtlich ihrer Risikostruktur.
Die typischen Risiken einer Projektimmobilie
Bei einer Projektimmobilie stehen die Risiken der Bauarbeiten und das Vertriebsrisiko nach Fertigstellung im Mittelpunkt. Zentrale Fragen sind hierbei:
- Bleiben die Baukosten im Plan?
- Liefern die ausführenden Gewerke die gewünschte Qualität?
- Wird der Zeitplan eingehalten?
- Wie groß ist das Vertriebsrisiko? Können die Einheiten vollständig, zu den zuvor kalkulierten Preisen verkauft werden?
Die typischen Risiken einer Bestandsimmobilie
Im Mittelpunkt der Risikoeinschätzung eines Bestandsobjekts steht der bauliche Zustand des Gebäudes und der Vermietungsstand. Zentrale Fragen sind hierbei:
- Wie hoch ist der Vermietungsstand?
- Welche Laufzeiten haben die Mietverträge (insbesondere die vorhandener Gewerbemieter)?
- Wie steht es um die Bonität der Mieter?
- Wie schnell kann bei Mieterauszug neu vermietet werden? Bzw. Wie hoch ist das Leerstandsrisiko?
- Gibt es ggf. nicht versicherbare Risiken am Haus?
- Welche Sanierungs- oder Instandsetzungsarbeiten stehen an?
Bild-Copyright: Brian A Jackson / Shutterstock.com
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