Risiken beim Crowdinvesting

5 Risikofaktoren beim Crowdinvesting, die Sie kennen sollten

Valeria Nickel, 31.10.2018

Die wohl größte Sorge von Anlegern ist das Risiko der gewählten Geldanlage. Verständlich – denn viele Anleger haben mit “Crowdinvesting” noch keine Erfahrung gemacht.

Grundsätzlich sollten Sie dabei verschiedene Risiko-Sphären unterscheiden: Die Risiken, die sich aus der Anlageklasse und dem konkreten Anlageprodukt ergeben und jene, die mit dem konkreten Immobilienprojekt verbunden sind.

1 | Das Risiko der Anlageklasse „Mezzanine Finanzierungen“

Wie wir im zweiten Teil unserer Akademie dargestellt haben, setzt sich eine Projektfinanzierung i.d.R. aus dem Fremdkapital einer Bank (ca. 70% ), dem Eigenkapital der Initiatoren (ca. 10%) und dem Mezzanine Kapital weiterer Investoren (ca. 20 %) zusammen. Das Mezzanine Kapital kann die Immobiliengesellschaft eigenkapitalähnlich einsetzen und auf diese Weise die Eigenkapitalquote erhöhen. Hierdurch können Unternehmen wiederum zu besseren Bedingungen an klassisches, deutlich geringer verzinstes, Fremdkapital herankommen.

Dabei muss man wissen, dass Fremdkapital im Verwertungsfall vorrangig, Eigenkapital bzw. Mezzanine Kapital nachrangig behandelt wird. Somit trägt man als Eigen- oder Mezzanine Kapitalgeber immer ein größeres Risiko. Aufgrund des, wie zuvor beschriebenen, Eigenkapitalcharakters von Mezzanine Kapital und des größeren Risikos, das seine Nachrangigkeit bedingt, erhält man für Mezzanine Kapital stets besonders attraktive Zinsen.

2 | Das Risiko des (Standard-)Anlageprodukts

Zoomt man für die Risikoeinschätzung eine Ebene tiefer, kommt das konkrete Anlageprodukt in dieser Anlageklasse ins Blickfeld. Das Standard-Anlageprodukt am Markt ist das Nachrangdarlehen mit qualifiziertem Rangrücktritt. Läuft bei dem zu finanzierenden Projekt alles nach Plan, ist gegen diese Darlehensform nichts einzuwenden: Sie als Investor erhalten einen festen Zinssatz p.a. und einen Rückzahlungstermin. Gerät der Initiator jedoch in wirtschaftliche Schwierigkeiten und würden fällige Zahlungen eine Insolvenz auslösen, kann von diesen vertraglich vereinbarten Konditionen abgewichen werden.

Das heißt: Zinszahlungen können ausgesetzt, Termine für die Rückzahlung können nach hinten verschoben werden. Scheitert das Vorhaben Ihres Darlehensnehmers, werden Sie zudem erst nach allen anderen Gläubigern, z.B. auch Handwerkern, Architekten, Beratern etc. bedient. So weist diese Darlehensform – im Fall des Falles – einen nur geringen Anlegerschutz auf.

Das Premium-Anlageprodukt von BERGFÜRST

Bei BERGFÜRST gehen wir beim Anlageprodukt eigene Wege und bieten Ihnen eine Alternative mit verbessertem Anlegerschutz. Sie investieren bei uns i.d.R. in ein klassisches Bankdarlehen, meist per Grundschuld im zweiten Rang abgesichert und/oder mit zusätzlichen Sicherheiten (z. B. Bürgschaften) ausgestattet. Die genaue Sicherheitenstruktur wird für jedes Angebot im Einzelnen dargestellt. Sie profitieren des Weiteren von einem festen Rückzahlungstermin. Scheitert das Projekt, stehen Sie mit Ihrer Forderung im zweiten Rang, direkt hinter der erstfinanzierenden Bank und die BERGFÜRST Service GmbH verwertet die Sicherheiten in Ihrem Namen und für Ihre Rechnung. Sie müssen sich nicht darum kümmern.

3 | Die typischen Risiken von Immobilienprojekten

Grundsätzlich hängt der Erfolg jeder Immobilie, egal ob Bestands- oder Projektimmobilie, in erster Linie von ihrer Lage und dem Team hinter dem Vorhaben ab. Wichtige Fragen in diesem Zusammenhang:

  • Gibt es am Standort genügend Nachfrage für dieses Objekt?
  • Verfügt der Initiator über ausreichende Immobilien- und Standort-Erfahrung?

Darüber hinaus unterscheiden sich Projekt- und Bestandsimmobilien grundsätzlich hinsichtlich ihrer Risikostruktur.

Die typischen Risiken einer Projektimmobilie

Bei einer Projektimmobilie stehen die Risiken der Bauarbeiten und das Vertriebsrisiko nach Fertigstellung im Mittelpunkt. Zentrale Fragen sind hierbei:

  • Bleiben die Baukosten im Plan?
  • Liefern die ausführenden Gewerke die gewünschte Qualität?
  • Wird der Zeitplan eingehalten?
  • Wie groß ist das Vertriebsrisiko? Können die Einheiten vollständig, zu den zuvor kalkulierten Preisen verkauft werden?

Die typischen Risiken einer Bestandsimmobilie

Im Mittelpunkt der Risikoeinschätzung eines Bestandsobjekts steht der bauliche Zustand des Gebäudes und der Vermietungsstand. Zentrale Fragen sind hierbei:

  • Wie hoch ist der Vermietungsstand?
  • Welche Laufzeiten haben die Mietverträge (insbesondere die vorhandener Gewerbemieter)?
  • Wie steht es um die Bonität der Mieter?
  • Wie schnell kann bei Mieterauszug neu vermietet werden? Bzw. Wie hoch ist das Leerstandsrisiko?
  • Gibt es ggf. nicht versicherbare Risiken am Haus?
  • Welche Sanierungs- oder Instandsetzungsarbeiten stehen an?

PS: Alle Infos zum Projekt finden Sie natürlich auf den Projektseiten unserer Angebote.

Bild-Copyright: Brian A Jackson / Shutterstock.com

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