Ukraine-Krieg, Inflation, Corona: Ist der Immobilienboom jetzt vorbei?

Von Mauritius Kloft – aktualisiert am 15.08.2022

Die Zeiten sind aktuell so stürmisch wie lange nicht: Der Krieg in der Ukraine treibt die Preise hierzulande auf breiter Front an. Ganz Europa steht gar eine handfeste Gaskrise ins Haus. Zumal sich die Wirtschaft nach der Corona-Pandemie noch nicht vollständig erholt hat – und die Infektionszahlen wieder ansteigen.

Auch für den Immobilienmarkt scheinen das alles wenig gute Aussichten zu sein. Denn durch die steigende Inflation und eine straffere Geldpolitik steigen die Bauzinsen an. Ohnehin verteuert sich Bauen durch die Kosten für Energie, zudem sind viele Rohstoffe und Vorprodukte Mangelware, was den Preis treibt.

Doch was bedeutet das alles für Verbraucher und Anleger? In diesem Beitrag erfahren Sie, wie die aktuelle Inflation den Immobilienmarkt beeinflusst, ob der Immobilienboom nun erst einmal vorbei ist – und was das für Sie bedeutet.

Wieso ufert die Inflation aktuell aus?

Kurz gesagt: Wegen des Ukraine-Kriegs und damit zusammenhängend deutlich steigenden Energiepreisen. Russland war bislang der wichtigste Erdöl- und Gaslieferant: Vergangenes Jahr kamen noch 55 % der deutschen Erdgas- und 35 % der Ölimporte aus Russland – diese Abhängigkeit wird nun schrittweise reduziert.

Aus Sorge vor einem Lieferstopp zogen die Beschaffungspreise für Erdgas und Öl seit Kriegsausbruch an, an den Energiebörsen haben sie sich teils verzehnfacht. Weil Russland mittlerweile weniger Gas liefert, müssen große Gasimporteure kurzfristig Gas zu den deutlich gestiegenen Preisen kaufen.

Kommen weitere Entlastungen?

Wegen der steigenden Energiepreise ziehen auch andere Preise an – insbesondere für Lebensmittel. Die Nahrungsmittelindustrie gilt als sehr energieintensiv. Milch, Butter, Fleisch: Es gibt kaum ein Produkt, das im Supermarkt nun nicht mehr kostet. Die Inflationsrate lag im Juli laut einer vorläufigen Schätzung des
Statistischen Bundesamts 
bei 7,5 % im Vergleich zum Vorjahresmonat.

Bis Ende August laufen noch einige Entlastungen wie das 9-Euro-Ticket oder der Tankrabatt. Tatsächlich drückten die Maßnahmen die Teuerungsraten leicht, im September zahlt der Bund über die Arbeitgeber zudem die Energiepauschale aus.

Wahrscheinlich ist auch, dass der Bund weitere Entlastungen beschließt. Ohnehin hat Finanzminister Christian Lindner angekündigt, die „kalte Progression“ abzubauen und
Steuerentlastungen auf den Weg zu bringen. 

Erdgas als knappes Gut

Dabei könnten die Preise noch steigen. Immerhin ist Erdgas ein knappes Gut. Sollten die Erdgasspeicher bis zum Winter nicht ausreichend gefüllt sein, könnte es zu einer Gaskrise kommen.

Aktuell greift bereits die zweite Stufe des Notfallplans Gas. Sollte das Wirtschaftsministerium unter Robert Habeck (Grüne) die dritte Stufe ausrufen, könnte die Bundesnetzagentur bestimmte Industriezweige vom Gasnetz nehmen. Experten warnen in dem Fall vor einem Konjunkturrückgang. Aber keine Sorge: Haushaltskunden sind gesetzlich geschützt, ihnen wird folglich nicht einfach das Gas abgestellt.

Was macht die EZB gegen die Inflation?

Die Europäische Zentralbank (EZB) ist für ein stabiles Preisniveau von mittelfristig 2 % in der Eurozone zuständig. In diesen Zeiten ist an solche Zahlen kaum zu denken. Sie versucht deshalb derzeit vor allem Signale auszusenden, um die Inflation wieder einzufangen – und der Verfestigung der Inflationserwartungen in den Eurostaaten entgegenzuwirken.

Dafür hat die EZB bereits Ende vergangenen Jahres angekündigt, die Anleihenkäufe der vergangenen Jahre zurückzuführen, mit denen sie Milliarden in den Markt gepumpt und so für Liquidität gesorgt hatte. Anfang Juni kündigte sie an, ihre milliardenschweren Netto-Anleihenkäufe zum 1. Juli einzustellen – und damit den Weg freizumachen für die Wirkung eines Zinsschritts.

Die Zinswende kam auch: Die Notenbank hat im Juli den Leitzins, der als wichtigster Zinssatz der EZB gilt, um 0,5 Prozentpunkte angehoben. Zuvor hatte er seit 2016 bei 0 % gelegen. Auch der Einlagesatz, für den Privatbanken kurzfristig Geld bei der EZB parken können, zog die Notenbank an. Er liegt nun nicht mehr bei minus 0,5 %, sondern bei 0 %. Als wahrscheinlich gilt, dass die EZB im September einen weiteren Zinsschritt gehen wird.

Fed eilt EZB voraus

Trotzdem gehen die Zinsschritte manchen Kritikern nicht weit und vor allem nicht schnell genug. So hatte das US-Pendant zur EZB, die Federal Reserve, bereits im März den Leitzins angehoben – weitere Zinsschritte folgten. Erst Ende Juli stieg der Leitzins um 0,75 Prozentpunkte, jetzt liegt er in einer Spanne von 2,25 % bis 2,50 %. Damit rangiert er um bis zu 2,50 Prozentpunkte höher als der in der Eurozone. Das führt zum jüngsten Preisanstieg des US-Dollars um mehr als 10 %, was sich zusätzlich auf die Energiepreise auswirkt. Denn Öl und Gas werden weltweit in US-Dollar gehandelt. Zuletzt ging die Inflation in den USA leicht zurück, lag im Juli aber immer noch bei 8,5 %.

Viele Experten verteidigen dagegen die Strategie der Europäischen Zentralbank und stellen auf den schmalen Grat ab, auf dem sich die Notenbank bewegt. Denn die Gefahr ist: Hebt sie die Zinsen zu schnell oder zu stark an, könnte sie die ohnehin fragile Konjunktur abwürgen.

Denn die Wirtschaftsleistung ist nach dem Corona-Einbruch und durch die Folgen des Ukraine-Kriegs noch nicht wieder auf einem normalen Niveau angelangt. Die EZB muss also einen Weg finden, damit sich die Inflation nicht verfestigt und gleichzeitig eine Rezession verhindern – und das vor dem Eindruck einer möglichen Gaskrise im Winter (siehe oben).

Wie hängt das mit dem Immobilienmarkt zusammen?

Die aktuellen Herausforderungen auf dem Immobilienmarkt haben mehrere Ursachen, die bisweilen miteinander zusammenhängen. So verteuern durch den Ukraine-Krieg gestiegene Energie- und Rohstoffpreise den Immobilienbau. Baustahl etwa, der bislang häufig aus Russland und der Ukraine importiert worden ist, stieg im Preis seit Kriegsbeginn an, weil der wichtige Baustoff anderswo beschafft werden musste und die Energiekosten für die Herstellung wesentlich gestiegen sind.

Auch Bitumen, ein Baustoff, der bei der Ölförderung gewonnen wird und etwa für die Abdichtung von Dächern, aber auch im Straßenbau eingesetzt wird, ist vielerorts Mangelware. Wenn es etwas mehr Zeit bei der Beschaffung braucht, müssen Projekte bisweilen verschoben werden – werden im Regelfall aber dann später fertiggestellt.

Dagegen fehlten einige Rohstoffe schon vor dem russischen Angriff auf die Ukraine. So verteuerte sich etwa Bauholz wegen der hohen Nachfrage aus den USA und China, die Preissituation entspannte sich aber mittlerweile etwas. Auch bei anderen Rohstoffen zeigt sich eine solche Entwicklung, etwa bei Kupfer oder Eisen. Doch die Logistikpreise zogen ebenfalls an – besonders durch die strikten Corona-Regeln in China und das Sperren ganzer Häfen geriet der globale Containerverkehr aus dem Gleichgewicht. Bis heute spüren das hiesige Unternehmen bei den Kosten für den Import. Auch Ökonom Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft sieht das als Konjunkturrisiko. „Die Corona-Krise ist die große Unbekannte. Wir wissen nicht, ob China wieder alles zusperrt und damit die Lieferkrise verschärft.“

Abgesehen von teurer Energie und Rohstoffen bleibe der Druck beim Immobilienbau wegen fehlender Handwerker hoch, so Experte Voigtländer. Auch hier könnten die Kosten für Häuslebauer und Investoren noch anziehen. „Besonders die Lohnkosten dürften weiter steigen – einerseits wegen des Fachkräftemangels im Handwerk, andererseits weil viele Menschen jetzt einen Inflationsausgleich verlangen.“ Denn die Teuerung drückt die Kaufkraft der Deutschen, besonders bei steigenden Finanzierungskosten für Immobilien.

Bauzins steigt sprunghaft an – aber nur kurz

Erstmals seit Jahren stiegen die Bauzinsen in diesem Jahr sprunghaft an. Laut dem Münchner Kreditvermittler Interhyp ist der Zinssatz für eine 10-jährige Baufinanzierung von 1 % im Januar auf 3,4 % Ende Juni gestiegen. Auch wenn das im historischen Vergleich noch immer ein niedriges Zinsniveau ist, bedeutet es doch mehr als eine Verdreifachung der Zinsen. Das liegt an der strafferen Geldpolitik als Folge der Inflation.

Bauzinsen orientieren sich dabei an 10-jährigen Bundesanleihen, deren Rendite war bereits vor einem ersten Zinsschritt der EZB deutlich gestiegen – und so auch die Bauzinsen. Allein: Der Aufwärtstrend beim Bauzins war bislang von kurzer Dauer.

Seit Juli fällt der Zinssatz für Immobilienfinanzierungen wieder, zumindest etwas. Stand 11. August liegt der zehnjährige Bauzins laut Interhyp bei 2,69 %. Experten erwarten zwar, dass er bei einer weiteren Straffung der Geldpolitik im September wieder steigen könnte. Doch krasse Zinssprünge wie zu Jahresbeginn sind derzeit nicht zu erwarten.

Bauzins für 10-jährige Finanzierungen zwischen 1. Januar und 1. August 2022

Klar ist dennoch: Steigende Bauzinsen drücken die Nachfrage nach Immobilien – schließlich wird es für Verbraucher und Investoren teurer, ein Haus zu bauen oder zu kaufen. Umso mehr, da sich viele Menschen an ein anderes Szenario gewöhnt hatten: Immerhin waren Immobilienkredite über Jahre extrem günstig, der Bauzins rangierte lange Zeit bei weniger als 1 %. Wenn er plötzlich steigt, kann das für einige zunächst ein Schock sein.

Ist der Immobilienboom jetzt vorbei?

Nein. Allerdings gehen die Expertenmeinungen hier etwas auseinander. Immobilienökonom Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft glaubt zwar, dass „der außergewöhnliche Immobilienboom zunächst vorbei ist“.

„In den vergangenen Jahren hatten wir sehr attraktive Rahmenbedingungen“, sagte er im Gespräch mit BERGFÜRST. „Die Bauzinsen sind allerdings jetzt deutlich gestiegen, die konjunkturelle Lage hat sich verschlechtert.“

Doch, so der Experte weiter: „Auf den Boom folgt sicherlich nicht der Crash.“ Er geht also nicht von einer starken Preiskorrektur aus, dafür seien die Bauzinsen nicht hoch genug, so Voigtländer. Der Ökonom erwartet vielmehr, dass sich die Preise zunächst seitwärts bewegen. „Die Unsicherheit ist aktuell groß. Möglich aber, dass es nächstes Jahr wieder bergauf geht – vorausgesetzt, die wirtschaftliche Lage erholt sich.“

Nur Dämpfer statt Ende vom Boom?

Deutsche-Bank-Analyst Jochen Möbert stellt in einer
aktuellen Studie 
indes fest, dass der Immobilienmarkt lediglich einen Dämpfer bekommen hat. Viele Investoren realisierten, „wie außergewöhnlich der Boom seit der Finanzkrise war“, schreibt Möbert. Daher sei es zu einer kleinen Verkaufswelle gekommen.

Doch Möbert geht davon aus, dass die Preise nicht dauerhaft sinken werden. Vor allem weil die Bautätigkeit in Deutschland stockt, das Angebot folglich gekürzt ist. Die „fundamentale Angebotsknappheit“ werde laut dem Deutsche-Bank-Experten frühestens im Jahr 2025 abgebaut sein.

Experte Voigtländer sieht das ebenfalls als Argument für wieder steigende Preise. „Die Perspektiven im Immobilienmarkt sind grundsätzlich in Takt, besonders in Ballungszentren bleibt Wohnraum knapp.“ Sein Fazit: „Wir müssen uns damit abfinden, dass die vergangenen zehn Jahre eine Besonderheit waren. Der Markt wird wachsen, aber etwas langsamer als vorher.“

Experte: „Das Ende des Hauspreiszyklus ist nicht ausgemacht“

Möbert von der Deutschen Bank stellt auf einen weiteren denkbaren Preistreiber ab: einen möglichen Inflationsausgleich. Den sieht er für Häuslebauer bei höheren Einkommen, für Investoren in Form von höheren Mieten.

Die Inflation würde folglich nicht dauerhaft die Nachfrage dämpfen. Sein Fazit: Es gebe gute Gründe, „warum sich die Preise in den kommenden Monaten stabilisieren und wieder anziehen könnten“, schreibt der Experte. Und weiter: „Daher halten wir das Ende des Hauspreiszyklus noch nicht für ausgemacht.“

Was sollten Anleger und Immobilienkäufer in der aktuellen Lage tun?

Menschen, die sich für eine Immobilie interessieren, sollten sich nicht abschrecken lassen. Das rät auch Ökonom Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft. „Beim Immobilienkauf ist der langfristige Blick entscheidend. Und langfristig bieten Immobilien als Kapitalanlage immer noch ordentliche Renditen, gerade im Vergleich zu anderen Assets. Auch für Selbstnutzer können Immobilien noch attraktiv sein.“

Sein Tipp: „Wer von einem Projekt überzeugt ist und die Finanzierung unter den erschwerten Rahmenbedingungen stemmen kann, sollte sich nicht vom Immobilienkauf abschrecken lassen. Besonders in Städten wie Berlin, Hamburg aber auch in Ostdeutschland ist noch großes Wachstumspotenzial.“ Neben der Lage komme es zunehmend auf die Energieeffizienz eines Projekts an, hier könnten sich sogar Chancen für Investoren ergeben, so Voigtländer. „Der Blick zurück mag weh tun, aber Anleger sollten jetzt nach vorne schauen.“

Anleger sollten jetzt nach vorne schauen.

Ohnehin gelten Sachwertanlagen wie Immobilien als gute Anlage in einer Inflation. Der Aktienmarkt hingegen reagiert recht empfindlich auf Nachrichten steigender Teuerungsraten oder möglicher Konjunkturrisiken. Der Dax als deutscher Leitindex verlor etwa seit Jahresbeginn rund 14 %. Wer sich keine ganze Immobilien kaufen will, oder wem das Kapital fehlt, kann aber auf digitale Immobilieninvestments setzen, wie

BERGFÜRST sie anbietet.

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