Wie funktioniert Crowdfunding in Immobilien?
Von Valeria Nickel – aktualisiert am 06.03.2024
Crowdfunding in Immobilien bietet eine neue Anlagemöglichkeit: Kleinanleger investieren über Online-Plattformen Geld
in eine Anlageklasse, die bisher nur
Großanlegern offen stand. Genau genommen handelt es sich um Crowdinvesting in Immobilien. Hierbei profitieren Anleger durch ihr Investment von einer (hohen) Verzinsung bei kurz- bis mittelfristigen Laufzeiten. Beim Crowdfunding hingegen geht es darum, dass sich viele Menschen zusammenschließen, um gemeinsam ein Projekt zu finanzieren – ohne, dass sie dafür Zinsen erhalten.
In diesem Artikel beschäftigen wir uns jedoch mit dem Crowdinvesting. Erfahren Sie im Folgenden, wie es funktioniert und wie Investoren von der Beteiligung an
Immobilienfinanzierungen profitieren.
Wie funktioniert Crowdfunding in Immobilien?
Geht es um Crowdfunding in Immobilien, ist damit Immobilien-Crowdinvesting gemeint: Anleger schließen sich über eine Online-Plattform zu einer
großen Gruppe („Crowd“ genannt) zusammen und investieren gemeinsam in ein Immobilienprojekt. Das investierte
Kapital wird von den Projektentwicklern verzinst, sodass die Anleger eine Rendite auf ihre Investition erhalten.
Der Vorteil beim Crowdinvesting in Immobilien ist, dass zu Beginn der Geldanlage ein fester Zinssatz sowie eine
fixe Laufzeit vereinbart werden. Im Gegensatz dazu wird beim Crowdinvesting in Unternehmen beispielsweise eine
Gewinnbeteiligung für das investierte Geld vereinbart – wie hoch diese ausfällt und wann sie gezahlt wird, bleibt
dabei meist offen.
Warum möchten Sie Geld anlegen?
Warum gibt es Crowdinvesting in Immobilien?
Immer wieder kommt die Frage auf, warum Immobiliengesellschaften überhaupt Crowdfunding betreiben: Normalerweise
finanziert doch eine Bank das Immobilienprojekt – wenn es
erfolgversprechend scheint.
Dabei ist es wichtig zu wissen, dass jeder, der eine Immobilie mit einem Bankkredit finanzieren möchte, einen
gewissen Betrag an Eigenkapital benötigt. Nicht jeder Projektentwickler hat genug Eigenkapital für
den Bankkredit zur Verfügung, zum Beispiel weil er mehrere Projekte gleichzeitig unterhält.
In diesen Fällen greift er auf Mezzanine-Kapitalgeber zurück. Dies können entweder institutionelle
Investoren, Family Offices oder aber Anleger sein,
die über Crowdinvesting in Immobilien investieren. Die Crowd stellt dann das nötige Eigenkapital, meist in Form eines
nachrangigen Darlehens, zur Verfügung.
Finanzierung von Immobilien mit Crowdinvesting
Warum finanzieren die Banken die Projekte nicht komplett?
Banken verlangen für die Bereitstellung eines Immobilienkredits gewisse Eigenkapitalquoten vom Bauträger. In der
Regel betragen diese 20 % der gesamten Investitionssumme. Sie finanzieren also nie ein Projekt zu 100 %.
Dieses Vorgehen bei Bankfinanzierungen ist zunächst durch rechtliche Anforderungen und
Ratingvorgaben bedingt. Ein weiterer Grund ist, dass die Eigenkapitalquote eine
Sicherheit für die Bank darstellt. Denn falls das Projekt am Ende doch schief gehen sollte, hat die
Bank zumindest nicht den gesamten Verlust zu tragen.
Warum bietet Crowdinvesting in Immobilien so attraktive Zinsen?
Auch bevor es Crowdinvesting in Immobilien gab, waren die meisten Immobiliengesellschaften bereits auf
Mezzanine-Darlehen angewiesen, um eine ausreichende Eigenkapitalquote für ein Bankdarlehen zu bieten.
Für Immobiliengesellschaften ist es letztendlich besser, hohe Zinsen an Investoren zu zahlen, als
das Eigenkapital komplett selbst bereitzustellen. Auf diese Weise können sie liquide bleiben und parallel weitere
Projekte realisieren.
Bisher profitierten davon vor allem institutionelle Anleger, die für die Bereitstellung von Mezzanine-Kapital hohe Zinsen verlangen.
Privatanleger blieben bei diesen Mezzanine-Darlehen bislang außen vor, da sie nicht über die
Einstiegsbeträge in Hunderttausend- oder Millionen-Höhe verfügten.
Durch das Crowdinvesting in Immobilien hat sich das geändert.
Welche Risiken gibt es beim Crowdinvesting in Immobilien?
Crowdinvesting in Immobilien eignet sich für risikobewusste Anleger, denn sie tragen das Risiko eines Totalverlusts.
Ist der Projektentwickler, zum Beispiel im Insolvenzfall, nicht in der Lage, Darlehen an die Geldgeber
zurückzuführen, kann es passieren, dass das eingezahlte bzw. geliehene Geld nicht an die Anleger zurückgezahlt
werden kann.
Risikostreuung
Daher bleibt es unabdinglich, dass Anleger beim Crowdinvesting in Immobilien Risiken streuen, indem
sie ihr Investment auf unterschiedliche Anlageformen und -klassen aufteilen. So kann das Risiko renditestarker
Geldanlagen durch die Sicherheit renditeschwacher Investitionen ausgeglichen werden.
Das Prinzip der Risikostreuung lässt sich gerade
beim Crowdinvesting in Immobilien gut umsetzen, da die Mindestanlagesummen hier besonders gering sind.
Bild-Copyright: © PantherMedia / Colour
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