Crowdfunding in Immobilien

Wie funktioniert Crowdfunding in Immobilien?

Valeria Nickel, 30.09.2020

Crowdfunding in Immobilien bietet eine neue Anlagemöglichkeit: Kleinanleger investieren über Online-Plattformen Geld in eine Anlageklasse, die bisher nur Großanlegern offen stand. Dabei profitieren Anleger durch ihr Investment von einer hohen Verzinsung bei kurz- bis mittelfristigen Laufzeiten.

Erfahren Sie im Folgenden, wie Crowdfunding in Immobilien funktioniert und wie Investoren von der Beteiligung an Immobilienfinanzierungen profitieren.

Wie funktioniert Crowdfunding in Immobilien?

Geht es um Crowdfunding in Immobilien, wird häufig von Crowdinvesting oder Immobilien-Crowdinvesting gesprochen. Gemeint ist letztendlich jedoch stets dasselbe Prinzip: Anleger schließen sich über eine Online-Plattform zu einer große Gruppe (auch „Crowd“ genannt) zusammen und investieren gemeinsam in ein Immobilien-Projekt. Das investierte Kapital wird von den Projektentwicklern verzinst, sodass die Anleger eine Rendite auf ihre Investition erhalten.

Der Einfachheit halber wird in diesem Beitrag der übergeordnete Begriff Crowdfunding verwendet. Alternative Bezeichnungen sind Crowdinvesting, Crowdlending, Crowdfinancing oder Schwarmfinanzierung.

Der Vorteil beim Crowdfunding in Immobilien ist dabei, dass zu Beginn der Geldanlage ein fester Zinssatz sowie eine fixe Laufzeit vereinbart werden. Im Gegensatz dazu wird beim Crowdfunding in Unternehmen beispielsweise eine Gewinnbeteiligung für das investierte Geld vereinbart – wie hoch diese ausfällt und wann sie gezahlt wird, bleibt dabei meist offen.

Warum möchten Sie Geld anlegen?

Warum gibt es Crowdfunding in Immobilien?

Immer wieder kommt die Frage auf, warum Immobiliengesellschaften überhaupt Crowdfunding betreiben: Normalerweise finanziert doch eine Bank das Immobilien-Projekt – wenn es erfolgversprechend scheint.

Dabei ist es wichtig zu wissen, dass jeder, der eine Immobilie mit einem Bankkredit finanzieren möchte, einen gewissen Betrag an Eigenkapital benötigt. Nicht jeder Projektentwickler hat genug Eigenkapital für den Bankkredit zur Verfügung, zum Beispiel weil er mehrere Projekte gleichzeitig unterhält.

In diesen Fällen greift er auf Mezzanine-Kapitalgeber zurück. Dies können entweder institutionelle Investoren, Family Offices oder aber Anleger sein, die über Crowdfunding in Immobilien investieren. Die Crowd stellt dann das nötige Eigenkapital, meist in Form eines nachrangigen Darlehens, zur Verfügung.

Für viele Immobilien-Projekte ist Crowdfunding die einzige Möglichkeit, eine Finanzierung über die Bank zu stemmen. Eher selten gibt es Immobilien, die komplett über das Crowdfunding finanziert werden.

Finanzierung von Immobilien mit Crowdfunding

Immobilienfonanzierung mit Mezzanine-Kapital

Warum finanzieren die Banken die Projekte nicht komplett?

Banken verlangen für die Bereitstellung eines Immobilienkredits gewisse Eigenkapitalquoten vom Bauträger. In der Regel betragen diese 20 % der gesamten Investitionssumme. Sie finanzieren also nie ein Projekt zu 100 %.

Dieses Vorgehen bei Bankfinanzierungen ist zunächst durch rechtliche Anforderungen und Ratingvorgaben bedingt. Ein weiterer Grund ist, dass die Eigenkapitalquote eine Sicherheit für die Bank darstellt. Denn falls das Projekt am Ende doch schief gehen sollte, hat die Bank zumindest nicht den gesamten Verlust zu tragen.

Warum bietet Crowdfunding in Immobilien so attraktive Zinsen?

Auch bevor es Crowdfunding in Immobilien gab, waren die meisten Immobiliengesellschaften bereits auf Mezzanine-Darlehen angewiesen, um eine ausreichende Eigenkapitalquote für ein Bankdarlehen zu bieten.

Für Immobiliengesellschaften ist es letztendlich besser, hohe Zinsen an Investoren zu zahlen, als das Eigenkapital komplett selbst bereitzustellen. Auf diese Weise können sie liquide bleiben und parallel weitere Projekte realisieren.

Bisher profitierten davon vor allem institutionelle Anleger, die für die Bereitstellung von Mezzanine-Kapital hohe Zinsen verlangen. Privatanleger blieben bei diesen Mezzanine-Darlehen bislang außen vor, da sie nicht über die Einstiegsbeträge in Hunderttausend- oder Millionen-Höhe verfügten.

Durch das Crowdfunding in Immobilien hat sich das geändert. Über die Crowdinvesting-Plattform BERGFÜRST wird dieses große Volumen von vielen Anlegern gemeinsam erbracht und alle erhalten von Konditionen, die bisher professionellen Investoren vorbehalten waren. So können Anleger von Zinsen bis zu 7,5 % p.a. profitieren.

Welche Risiken gibt es beim Crowdfunding in Immobilien?

Crowdfunding in Immobilien eignet sich für risikobewusste Anleger, denn sie tragen das Risiko eines Totalverlusts. Ist der Projektentwickler, zum Beispiel im Insolvenzfall, nicht in der Lage, Darlehen an die Geldgeber zurückzuführen, kann es passieren, dass das eingezahlte bzw. geliehene Geld nicht an die Anleger zurückgezahlt werden kann.

Um diesem Schreckensszenario entgegenzuwirken, vermittelt BERGFÜRST als Plattform, die Crowdfunding in Immobilien anbietet, ausschließlich besicherte Bankdarlehen anstelle qualifizierter Nachrangdarlehen.

Risikostreuung

Darüber hinaus bleibt es jedoch unabdinglich, dass Anleger beim Crowdfunding in Immobilien Risiken streuen, indem sie ihr Investment auf unterschiedliche Anlageformen und -klassen aufteilen. So kann das Risiko renditestarker Geldanlagen durch die Sicherheit renditeschwacher Investitionen ausgeglichen werden.

Das Prinzip der Risikostreuung lässt sich gerade beim Crowdfunding in Immobilien gut umsetzen, da die Mindestanlagesummen hier besonders gering sind: So können sich Anleger beim Anbieter BERGFÜRST beispielsweise schon ab 10 € an Immobilien-Projekten zu beteiligen.

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