Effektiv investieren: Erfolg mithilfe der Cash-on-Cash-Rendite
Von Saskia Reh – aktualisiert am 28.08.2024
| Das Wichtigste im Überblick: |
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Doch was genau ist überhaupt die Cash-on-Cash-Rendite? Und wo liegt der Unterschied zum Cashflow? Wir erklären es
Ihnen präzise in diesem Beitrag – und zeigen Ihnen, wie Sie die Cash-on-Cash-Rendite berechnen können.
Was ist die Cash-on-Cash-Rendite?
Die Cash-on-Cash-Rendite ist eine Renditekennzahl im Bereich der Immobilieninvestments. Sie misst das Verhältnis des
jährlichen Cashflows vor Steuern zum investierten Eigenkapital. Ihnen als Investorin oder Investor bietet sie einen
schnellen Einblick, wie effektiv Ihr eingesetztes Kapital Erträge erwirtschaftet. Eine höhere Cash-on-Cash-Rendite
deutet auf ein größeres Gewinnpotenzial hin.
Die Kennzahl wird oft in Prozent angegeben und ermöglicht Ihnen einen direkten Vergleich verschiedener
Investmentmöglichkeiten. Sie bezieht sich konkret auf die Nettomieteinnahmen, die Ihnen nach Abzug aller Ausgaben
verbleiben – etwa Hypothekenzahlungen, Instandhaltungskosten und Steuern.
Worin unterscheidet sich die Cash-on-Cash-Rendite von dem Cashflow?
Manchmal verwechseln Investoren die Cash-on-Cash-Rendite mit dem Cashflow. Der Cashflow wird zur Berechnung der
Cash-on-Cash-Rendite benötigt (siehe nächster Punkt). Er beziffert den Nettobetrag, der durch eine Investition oder
ein Geschäft generiert wird. Der Cashflow wird berechnet, indem man die Ausgaben (z. B. Betriebskosten, Zinsen oder
Steuern) von den Einnahmen (z. B. Mieteinnahmen oder Verkaufserlöse) abzieht[1].
Sie können den Cashflow verwenden, um die finanzielle Leistung Ihrer Investition zu bewerten. Die
Cash-on-Cash-Rendite dient Ihnen speziell dazu, wie oben bereits erwähnt, die Rendite Ihres Investments im
Verhältnis zum investierten Eigenkapital zu messen.
Wie berechnet man die Cash-on-Cash-Rendite bei Immobilien?
Um die Cash-on-Cash-Rendite zu berechnen, benötigen wir zwei Variablen: den jährlichen Cashflow und die anfängliche
Kapitalinvestition.
Der jährliche Nettocashflow ist der Geldbetrag, den die Immobilie in einem Jahr erwirtschaftet – nach Abzug aller
Betriebskosten und Hypothekenzahlungen. Zu den Betriebskosten gehören:
- Grundsteuern
- Versicherungen
- Wartung
- Reparaturen
- Nebenkosten
- Hausverwaltungsgebühren
- Leerstandszuschüsse
- alle anderen mit dem Besitz und Betrieb der Immobilie verbundenen Kosten
Um den jährlichen Cashflow zu berechnen, ziehen Sie die gesamten Betriebskosten und die Tilgungs- und Zinszahlungen
von den gesamten Mieteinnahmen ab.
Die Investitionskosten sind die Kosten, den Sie als Investorin oder Investor aus eigenen Mitteln aufbringen, um die
Immobilie zu erwerben. Dazu zählen:
- Anzahlung
- Abschlusskosten
- Kreditaufnahmegebühren
- Bewertungsgebühren
- Inspektionsgebühren
- alle anderen Vorabkosten, die mit dem Kauf der Immobilie verbunden sind, z.B. Notargebühren
Die anfängliche Kapitalinvestition umfasst nicht den Kreditbetrag, da dieser nicht zu Ihrem Eigenkapital gehört.
Die Formel für die Cash-on-Cash-Rendite lautet:
Jährlicher
Nettocashflow
Investitionskosten × 100 % = Cash-on-Cash-Rendite[2]
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Beispiel |
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| Nehmen wir an, Sie kaufen eine Immobilie für 400.000 €. Sie zahlen 100.000 € an und haben eine 30-jährige Festhypothek zu 4 % Zinsen. Mit Ihrer Immobilie generieren Sie jährliche Mieteinnahmen von 40.000 €. Jedoch verursacht sie jährliche Betriebskosten von 15.000 €. Sie zahlen 1.184 € monatlich an die Hypothek – also 14.208 € jährlich. Ihre Investitionskosten betragen 100.000 € (Anzahlung) zuzüglich 9.000 € für Abschlusskosten,
Die Cash-on-Cash-Rendite beträgt demnach 9,9 %. |
Gibt es weitere Renditekennzahlen?
Die Cash-on-Cash-Rendite ist nicht die einzige Möglichkeit, bei Immobilieninvestitionen die Rendite zu berechnen. Wir
haben eine weitere Renditekennzahl für Sie aufgeführt:
Kapitalrendite
Die Kapitalrendite zeigt, wie viel Gewinn Sie als Investorin oder Investor aus einer Investition ziehen. Um sie zu
berechnen, ziehen Sie alle Betriebskosten und sonstigen Ausgaben vom Nettogewinn ab und teilen ihn durch den
ursprünglichen Investitionsbetrag:
Nettogewinn – Ausgaben
Investitionsbetrag = Kapitalrendite
Ein Beispiel: Sie kaufen eine Immobilie für 100.000 € und der jährliche Nettogewinn beträgt nach allen Abzügen 10.000
€. Daraus ergibt sich eine Kapitalrendite von 10 % (10.000 € geteilt durch 100.000 €). Diese Kennzahl ist
entscheidend, um die Rentabilität einer Immobilieninvestition zu bewerten.
Welche weiteren Immobilieninvestitionen gibt es?
Sie als Investorin oder Investor haben neben dem Immobilienkauf verschiedene Möglichkeiten, um in Immobilien zu
investieren. Wir haben ein paar Beispiele für Sie aufgeführt:
Immobilienfonds
Immobilienfonds sind Investmentfonds, mit denen Sie Ihr Kapital hauptsächlich oder ausschließlich in Grundstücke und
Gebäude anlegen. Ein Fonds gilt als solcher, wenn er mindestens 51 % seines Kapitals in Immobilien investiert. Der
verbleibende Teil des Fondsvolumens kann hingegen in Aktien, Anleihen oder anderen zum Börsenhandel zugelassenen
Wertpapieren angelegt werden[3].
Bei allen Fonds unterscheidet man zwischen ausschüttenden und thesaurierenden Angeboten. Ausschüttende
Immobilienfonds zahlen ihre Erträge – etwa Mieteinnahmen oder Verkaufserlöse – nach Abzug von Kosten einmal jährlich
an Sie als Anlegerin oder Anleger aus. Thesaurierende Immobilienfonds hingegen reinvestieren die Erträge automatisch
in neue oder bestehende Immobilien, was den Wert der Anteile erhöht. Teilausschüttende Immobilienfonds schütten nur
die ordentlichen Erträge (wie Zinsen oder Dividenden) aus und reinvestieren die außerordentlichen Erträge (wie
Verkaufserlöse).
Offene Immobilienfonds bieten Ihnen dabei eine Risikostreuung, da sie in mehrere Immobilien investieren. Allerdings
sind sie sehr teuer, was die Rendite schmälert.
Im Vergleich dazu sind geschlossene Immobilienfonds weniger flexibel und konzentrieren sich auf wenige Objekte. Das
erhöht Ihr Risiko. Ihr Geld ist fest gebunden und erst nach Ende der Laufzeit verfügbar. Daher sind sie für
Privatanleger weniger geeignet.
Immobilienaktien
Diese Aktien repräsentieren Anteile von Unternehmen, die in der Immobilienbranche tätig sind. Beispiele hierfür sind
Bauunternehmen, Wohnungsbaugesellschaften oder Immobilienmakler[4]. Sie investieren hier also indirekt in Immobilien.
Immobilienaktien eignen sich besonders für risikobereite Anlegerinnen und Anleger. Um das Risiko besser zu streuen,
können Sie auch in Immobilien-ETFs investieren – also passive Aktienfonds, die gleichzeitig in eine Vielzahl von
Immobilienaktien investieren[5].
Immobilienanleihen
Immobilienanleihen sind Schuldverschreibungen, die Unternehmen an die Immobilienbranche ausgeben, um neues Kapital zu
beschaffen[6]. Im Wesentlichen handelt es sich dabei um Darlehen, die Privatanlegerinnen und -anleger Unternehmen
gewähren. Als Gegenleistung erhalten sie regelmäßige Zinszahlungen und am Ende der Laufzeit zahlt das
Immobilienunternehmen das investierte Kapital zurück.
Die Höhe der Zinszahlungen hängt von der Bonität des Unternehmens und der Marktlage ab. Immobilienanleihen bieten oft
höhere Renditen als Staatsanleihen und sind leicht handelbar, was Flexibilität bietet. Allerdings besteht das Risiko
der Zahlungsunfähigkeit des Emittenten und damit der Ausfall von Zinszahlungen sowie ein möglicher Verlust des
investierten Kapitals. Auch die Entwicklung des Immobilienmarktes hat direkten Einfluss auf den Wert der Anleihen.
Immobilienanleihen eignen sich vor allem für erfahrene Anlegerinnen und Anleger, welche in der Lage sind, die Chancen
und Risiken dieses komplexen Finanzproduktes einschätzen zu können.
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Quellenangaben
- Mändle, M. (2022). Handbuch Immobilienwirtschaft. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 121 f.
- Geyer, H., Müller, J.F. (2021). Crashkurs Immobilienwirtschaft. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 212
- Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB): § 253 Liquiditätsvorschriften
- Tietgen, A., Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020). Immobilien als Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 287
- Tietgen, A., Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020). Immobilien als Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 293
- Tietgen, A., Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020). Immobilien als Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 282
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