BERGFÜRST

Wie verwenden Bestandshalter das auf BERGFÜRST eingesammelte Kapital?

Valeria Nickel, 13.07.2017

Diese 3 Modelle gibt es bei den Immobilienangeboten auf BERGFÜRST

Als Investor bei BERGFÜRST können Sie mit diesen 3 Modellfinanzierungen in Immobilien investieren: Projektimmobilien, Bestandsimmobilien, bei denen die Mittel aus der Emission in der Immobilie selbst zur Modernisierung oder Sanierung genutzt werden, und Bestandsimmobilien, die zur Refinanzierung für dritte Objekte genutzt werden.

Was ist der Unterschied zwischen einer Projekt- und Bestands­immobilie?

Bei einer Projektimmobilie handelt es sich um ein Vorhaben zum Neubau eines Gebäudes. Solche Projekte bedürfen großer Investitionsvolumina und einer entsprechenden Vorfinanzierung. Hier kommt das Crowdinvesting ins Spiel. Es ist neben Eigenkapital, Bankfinanzierung, dem (Vor-)Verkauf der Objekteinheiten und Gesellschafterdarlehen eine der möglichen Formen für die Baufinanzierung. Die Investition ist risikoreicher, da die Immobilie selbst und möglicherweise auch die notwendige Infrastruktur noch nicht existieren. Dafür gibt es hier häufig höhere Zinsen für die Anleger.

Bestandsimmobilien sind dagegen abgeschlossene Wohn- und/oder Gewerbeimmobilienprojekte, die bereits laufende Erträge aus Mietverträgen generieren.

Mehr über den Vergleich von Projekt- und Bestandsimmobilien können Sie in unserem Beitrag „Projektimmobilien oder Bestandsimmobilien – Unterschiede, Chancen und Risiken” nachlesen.

Mittelverwendung: Wozu nutzt der Initiator das Darlehen bei einer Bestands­immobilie?

Die Frage für Anleger dabei ist, woraus sich dann ein erneuter Finanzierungsbedarf für eine Bestandsimmobilie ergeben kann:

Einerseits kann dieser sich aus der Notwendigkeit von Umbaumaßnahmen oder aufgrund von Modernisierungskosten ergeben. Dies wird im klassischen Sinne unter der Finanzierung von Bestandsimmobilien verstanden.

Andererseits kann die Immobilienfinanzierung aber auch zur Kapitalfreisetzung – oder englisch: „Equity release” – genutzt werden. Stellen wir uns vor, ein Eigentümer hat eine bereits finanzierte, gut laufende Bestandsimmobilie mit regelmäßigen Mieteinnahmen. Gleichzeitig benötigt er liquide Mittel, mit denen er neue Projekte realisieren bzw. weitere Objekte ankaufen kann. Jedoch möchte oder kann – hier oftmals aus steuerlichen Gründen – er seine Bestandsimmobilie nicht verkaufen, um Liquidität zu erhalten. In diesem Fall würde es sich für ihn anbieten, durch eine Refinanzierung Eigenkapital, das in dieser Immobilie bzw. Objektgesellschaft gebunden ist, „herauszulösen”. Der Bestandshalter sammelt dann, z.B. via Crowdinvesting bei BERGFÜRST, Geld von Investoren ein, um damit Eigenkapital zu substituieren – also zu ersetzen – und dieses so zur freien Verfügung zu haben. Im Einzelnen funktioniert der Substitutionsprozess folgendermaßen: Die Objektgesellschaft, die Eigentümerin der Bestandsimmobilie ist, reicht nach der erfolgten Finanzierung über die Plattform ein Darlehen an eine Projektgesellschaft des Eigentümers weiter. Dort werden die Finanzierungsmittel für ein geplantes neues Projekt verwendet.

Inwiefern hat die Bestandsimmobilie dann überhaupt noch etwas mit den eingeworbenen Mitteln zu tun?

Auch wenn die eingesammelten Gelder nicht dafür genutzt werden, die Bestandsimmobilie beispielsweise zu sanieren oder zu erweitern, so hängen sie doch eng mit ihr zusammen. Denn sie stellt die elementare Sicherheit der Kapitalanlage dar. Mit ihrem bestehenden und bewertbaren Sachwert haftet sie als Vermögenswert des Eigentümers für die Darlehensaufnahme bei den BERGFÜRST-Anlegern und generiert durch die bereits laufenden Mieteinnahmen die geplanten Zinszahlungen sowie gegebenenfalls auch die Rückzahlung. Die Immobilie fungiert sozusagen als „Pfand” für die Anleger: Der Initiator beleiht sie für das eingeworbene Darlehen. Und da ihr somit die zentrale Rolle bei diesem Investment zukommt, wird sie, wie üblicherweise die Projektimmobilien, auf einer Profilseite mit einem Imagefilm, Exposé, Investment Memorandum etc. vorgestellt.

Die Investition in Bestandsimmobilien hat den großen Vorteil, dass das mit Risiken behaftete Projektgeschäft des Eigentümers keinen primären Einfluss auf den Grad der Sicherheit der Geldanlage hat – denn die Sicherheit wird schließlich durch die vorgestellte Bestandsimmobilie gewährleistet. Zusätzlich besteht ein Rückzahlungsanspruch der Immobiliengesellschaft aus der Weitergabe der Finanzierungsmittel. Dieser dient neben der Sicherheit der Bestandsimmobilie der Rückführung des Crowd-Darlehens. Im Vergleich zur Neubauimmobilie handelt es sich daher um eine sicherere Kapitalanlage. Für Immobilienbesitzer und Anleger ergibt sich eine Win-Win-Situation: Der Inhaber kann positive Effekte der Bestandsimmobilie für neue Projekte nutzen und den Anlegern wird eine interessante Anlagemöglichkeit eröffnet.

Bild-Copyright: Katsiaryna Yudo / Shutterstock.com

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