Wie verwenden Bestandshalter das auf BERGFÜRST eingesammelte Kapital?
Von Valeria Nickel – aktualisiert am 20.04.2022
Diese 3 Modelle gibt es bei den Immobilienangeboten auf BERGFÜRST
Als Anleger auf BERGFÜRST können Sie mit
diesen 3 Modellfinanzierungen in Immobilien investieren: Projektimmobilien, Bestandsimmobilien, bei
denen die Mittel aus der Crowdfinanzierung in der Immobilie selbst zur Modernisierung oder Sanierung genutzt werden,
und Bestandsimmobilien, die zur Refinanzierung für dritte Objekte genutzt werden.
Was ist der Unterschied zwischen einer Projekt- und Bestandsimmobilie?
Bei einer Projektimmobilie handelt es sich um ein Vorhaben zum Neubau eines Gebäudes. Solche
Projekte bedürfen großer Investitionsvolumina und einer entsprechenden Vorfinanzierung. Hier kommt
das Crowdinvesting ins Spiel. Es ist neben
Eigenkapital, Bankfinanzierung, dem (Vor-)Verkauf der Objekteinheiten und Gesellschafterdarlehen eine der möglichen
Formen für die Baufinanzierung. Die Investition ist risikoreicher, da die Immobilie selbst und möglicherweise auch
die notwendige Infrastruktur noch nicht existieren. Dafür gibt es hier häufig höhere Zinsen für die Anleger.
Bestandsimmobilien sind dagegen abgeschlossene Wohn- und/oder Gewerbeimmobilienprojekte, die
bereits laufende Erträge aus Mietverträgen generieren.
Erfahren Sie mehr über die Unterschiede zwischen Projektimmobilien oder
Bestandsimmobilien.
Mittelverwendung: Wozu nutzt der Initiator das Darlehen bei einer Bestandsimmobilie?
Die Frage für Anleger ist dabei, woraus sich dann ein erneuter Finanzierungsbedarf für eine Bestandsimmobilie
ergeben kann: Einerseits kann dieser sich aus der Notwendigkeit von Umbaumaßnahmen oder aufgrund
von Modernisierungskosten ergeben. Dies wird im klassischen Sinne unter der Finanzierung von
Bestandsimmobilien verstanden.
Andererseits kann die Immobilienfinanzierung aber auch zur Kapitalfreisetzung – oder englisch:
„Equity release“ – genutzt werden. Stellen wir uns vor, ein Eigentümer hat eine bereits finanzierte, gut laufende
Bestandsimmobilie mit regelmäßigen Mieteinnahmen. Gleichzeitig benötigt er liquide Mittel, mit denen er neue
Projekte realisieren bzw. weitere Objekte ankaufen kann. Jedoch möchte oder kann – hier oftmals aus steuerlichen
Gründen – er seine Bestandsimmobilie nicht verkaufen, um Liquidität zu erhalten. In diesem Fall würde es sich für
ihn anbieten, durch eine Refinanzierung Eigenkapital, das in dieser Immobilie bzw. Objektgesellschaft gebunden ist,
„herauszulösen“. Der Bestandshalter sammelt dann, zum Beispiel via BERGFÜRST, Geld von Anlegern ein, um damit
Eigenkapital zu substituieren – also zu ersetzen – und dieses so zur freien Verfügung zu haben. Im Einzelnen
funktioniert der Substitutionsprozess folgendermaßen: Die Objektgesellschaft, die Eigentümerin der Bestandsimmobilie
ist, reicht nach der erfolgten Finanzierung über die Plattform ein Darlehen an eine Projektgesellschaft des
Eigentümers weiter. Dort werden die Finanzierungsmittel für ein geplantes neues Projekt verwendet.
Inwiefern hat die Bestandsimmobilie dann überhaupt noch etwas mit den eingeworbenen Mitteln zu tun?
Auch wenn die eingesammelten Gelder nicht dafür genutzt werden, die Bestandsimmobilie beispielsweise zu sanieren
oder zu erweitern, so hängen sie doch eng mit ihr zusammen. Denn sie stellt die elementare
Sicherheit der Kapitalanlage dar. Mit ihrem bestehenden und bewertbaren Sachwert haftet sie als Vermögenswert
des Eigentümers für die Darlehensaufnahme bei den BERGFÜRST-Anlegern und generiert durch die bereits laufenden
Mieteinnahmen die geplanten Zinszahlungen sowie gegebenenfalls auch die Rückzahlung. Die Immobilie fungiert
sozusagen als „Pfand“ für die Anleger: Der Initiator beleiht sie für das eingeworbene Darlehen. Und da ihr somit die
zentrale Rolle bei diesem Investment zukommt, wird sie, wie üblicherweise die Projektimmobilien, auf einer
Profilseite mit einem Imagefilm, Exposé, Investment Memorandum etc. vorgestellt.
Die Investition in Bestandsimmobilien hat den großen Vorteil, dass das mit Risiken behaftete Projektgeschäft des
Eigentümers keinen primären Einfluss auf den Grad der Sicherheit der Geldanlage hat – denn die Sicherheit wird
schließlich durch die vorgestellte Bestandsimmobilie gewährleistet. Zusätzlich besteht ein Rückzahlungsanspruch der
Immobiliengesellschaft aus der Weitergabe der Finanzierungsmittel. Dieser dient neben der Sicherheit der
Bestandsimmobilie der Rückführung des Crowd-Darlehens. Im Vergleich zur Neubauimmobilie handelt es sich daher um
eine weniger riskante Kapitalanlage. Für Immobilienbesitzer und Anleger ergibt sich eine
Win-Win-Situation: Der Inhaber kann positive Effekte der Bestandsimmobilie für neue Projekte nutzen
und den Anlegern wird eine interessante Anlagemöglichkeit eröffnet.
Bild-Copyright: Katsiaryna Yudo / Shutterstock.com
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