Nachgefragt! Interview mit Eigentümer Werner Braun
Pforzheim – Mitte 27.07.2023, 15:48
Es ist kein Geheimnis, dass eine voll vermietete Bestandsimmobilie ein deutlich geringeres Risiko als eine Projektentwicklung aufweist. Denn hier gibt es ein bestehendes Objekt, das bereits Mieteinnahmen generiert und kein Bau-, Kosten- und Vertriebsrisiko hat. In unserem aktuellen Emissions-Interview erklärt Eigentümer Werner Braun, was ihn von „Pforzheim – Mitte“ überzeugt und wie er die aktuelle Marktlage einschätzt. Außerdem spricht Braun über den avisierten Globalverkauf und alternative Szenarien.
Weil es sich um ein sehr lukratives Objekt in zentraler Lage mit einer stabilen Mieterstruktur handelt.
Wir haben zwei Hauptmieter – TK Maxx und Woolworth – deren Mietverträge bis ins Jahr 2029 bzw. 2030 laufen. Also lange über die Laufzeit der Vermögensanlage auf BERGFÜRST hinaus. Beide Mieter agieren meines Erachtens sehr kreativ – und ihre Angebote sind nachgefragt. Woolworth bedient dabei eher das Günstigsegment, TK Maxx bietet viele Markenartikel an. Eine Anekdote: Als TK Maxx vor kurzem diesen Standort eröffnet hat, standen Dutzende Kunden vor der Tür und haben auf den Startschuss gewartet. Das zeigt: Diese Form des Einzelhandels ist gefragt. Das liegt nicht zuletzt an der zentralen Lage der Immobilie.
Das Objekt befindet sich mitten in der Pforzheimer Fußgängerzone mit einer hohen Besucherfrequenz. Gegenüber liegt mit der Schlössle-Galerie eine Fußgängerpassage mit weiteren Läden und Cafés. Menschen, die zum Shoppen nach Pforzheim kommen, sind sicherlich geneigt, auch im TK Maxx und Woolworth einzukaufen.
Das ist richtig. Wir haben Mietverträge mit einer Steuerberaterkanzlei sowie mit der thallos Service GmbH geschlossen. Diese vermietet Serviced Apartments an Berufsschüler und Studenten. Dafür sind wir eine Partnerschaft mit der Fritz-Erler-Schule eingegangen, der größten Berufsschule in Pforzheim. Hier werden unter anderem Immobilienkaufleute ausgebildet, die für ihren Blockunterricht in den Serviced Apartments übernachten.
Machen Sie sich da keine Sorgen. Aktuell sind die Apartments immer belegt. Doch die Projektgesellschaft hat mit der thallos Service GmbH einen Generalmietvertrag geschlossen. Die Mieten sind folglich gesichert, selbst wenn gerade kein Unterricht stattfindet. Übrigens kenne ich deren Finanzsituation sehr gut. Schließlich bin ich Aufsichtsratsvorsitzender bei der Muttergesellschaft thallos AG, deren Gründer ich 2006 war. Ich kann Ihnen sagen: Die Serviced Apartments rechnen sich auf jeden Fall. Man kann ausschließen, dass die Mieten ausbleiben.
Wir tilgen das Bankdarlehen der erstfinanzierenden Bank jährlich mit 360.000 €. Dadurch erhöht sich folglich der Eigenkapitalanteil in der Objektgesellschaft, was die Sicherheit für die Anleger nochmals steigert. Aus der freien Liquidität finanzieren wir einen Teilzinssatz von 4,5 % p.a. für die Anleger. Diese Zinsen zahlen wir jährlich zum 30. Juni. Darüber hinaus gibt es einen endfälligen Zinssatz von 3 % p.a.
Ja – angesichts der aus meiner Sicht geringen Risikoposition trägt die Gesamtverzinsung von 7,5 % p.a. der Tatsache Rechnung, dass das Zinsniveau insgesamt gestiegen ist. Zudem sehe ich eine Prämie enthalten, die der allgemeinen Verunsicherung im Immobilienmarkt Rechnung trägt. Wobei ich eben das Risiko in einer voll vermieteten Bestandsimmobilie für deutlich geringer erachte als bei einer Neubauprojektentwicklung.
Sehr wahrscheinlich. Es ist insbesondere realistisch, dass wir die Immobilie zum gewünschten Preis veräußern können. Wir haben das Objekt in Pforzheim im Jahr 2020 erworben und gründlich modernisiert. Die Baumaßnahmen wurden mit Erfolg abgeschlossen. Allerdings haben wir das Objekt im aktuellen Marktumfeld in diesem Jahr nicht zum avisierten Preis verkaufen können.
Korrekt. Unsere in 2020 aufgenommene nachrangige Vermögensanlage ist in diesem Jahr ausgelaufen. Da wir die Immobilie wirklich nicht verschleudern wollten, haben wir uns zu einer Anschlussfinanzierung über BERGFÜRST entschlossen und diese abgelöst. Mit der Finanzierung über BERGFÜRST gewinnen wir die Zeit, um die Immobilie in einem sich stabilisierenden Markt hinein zu verkaufen und die Finanzierung zurückzuführen. Glauben Sie mir, dass ich in meinen 35 Jahren Berufserfahrung viele Krisen erlebt habe. Ich kann Ihnen sagen: Wir gehen von besseren Marktaussichten in der nahen Zukunft aus.
Ganz genau. Lassen Sie mich daher eine Rechnung für die Anleger aufstellen.
Wir haben ein unabhängiges Immobiliengutachten erstellen lassen, das für das Objekt einen Wert von rund 19 Mio. € ausweist. Um die Vermögensanlage auf BERGFÜRST vollständig inklusive Zinsen zurückzuzahlen, müssten wir hingegen lediglich einen Verkaufspreis von rund 14 Mio. € erzielen. Es ist in diesem Objekt also ein Puffer von rund 5 Mio. € eingebaut, der unter anderem aus dem hohen, unsererseits investierten Eigenkapitalanteil resultiert. Und selbst für 14 Mio. € muss man schon ein großer Pessimist sein. Verstehen Sie mich nicht falsch: Ich als Projektentwickler habe nicht vor, solch eine lukrative und tolle Immobilie zu einem Schleuderpreis zu verkaufen. Auch weil ich dann mein Eigenkapital – immerhin 3,5 Mio. € – ganz oder zum großen Teil verlieren könnte. Das möchte ich wahrlich nicht vertreten.
Als Plan B werde ich das Objekt im Bestand halten und weiter bewirtschaften. Damit habe ich auch Erfahrung, wir führen aktuell mehrere Bestandsimmobilien. Doch ich kann Ihnen versichern: Ich glaube fest an einen Globalverkauf während der Laufzeit der Vermögensanlage – und zwar für mindestens 18 Mio. €.