Immobilienanalyse

Chancen und Risiken: Angebote einschätzen – ohne ein Profi zu sein

Andrea Kummermehr, 26.08.2020

Auf BERGFÜRST findet Sie alle wichtigen Informationen, um eine selbstbestimmte Anlageentscheidung treffen zu können – doch wie interpretiert man die Zahlen und Fakten? Im Folgenden finden Sie einen praktischen Leitfaden mit dem Sie das Chancen-Risiken-Verhältnis ermitteln können.

1 | Das Konzept und die Lage

Die gute Nachricht ist: Im ersten Schritt hilft der gesunde Menschenverstand bei der Einschätzung eines Projekts entscheidend weiter – auch Immobilienprofis gehen zu Beginn nicht anders vor. Schauen Sie sich die Vereinbarkeit der Lage des Projekts und dessen Konzept an.

Beispiele:

  • Ein Studentenwohnheim funktioniert nur in der Nähe einer Hochschule.
  • Eine Luxus-Immobilie sollte eine exklusive Lage aufweisen.
  • Ein Einkaufscenter macht nur an einem Standort Sinn mit einer positiven Bevölkerungsentwicklung, einer guten Verkehrsanbindung und einer stabilen Kaufkraftquote, etwa aufgrund niedriger Arbeitslosenzahlen.

Anlage-Beispiel: „Frankfurt – Westend“

Möblierte Mikroapartments in der Finanzmetropole am Main. Macht diese Kombination, im Hinblick auf einen späteren Verkauf, Sinn?

Das Konzept: Möblierte Mikroapartments ermöglichen ein sofortiges Wohnen auf Zeit. Ein Wohnumfeld, das speziell auf mobile ArbeitnehmerInnen ausgerichtet ist. Renommierte Unternehmen schätzen zudem die Möglichkeit, Apartments für ihre Spitzenkräfte anzumieten und so einen Wettbewerbsvorteil auf dem Recruiting-Markt zu erlangen oder auch Wohnraum für temporäre Projektmitarbeiter zur Verfügung stellen zu können.


Zum Projekt „Frankfurt – Westend“

Die Lage: Frankfurt ist das wichtigste Finanzzentrum Europas. Die Arbeitslosigkeit ist gering und der Anteil einkommensstarker Akademiker hoch. Laut Modellrechnung der Hessenschau  wird Frankfurt bis 2040 von aktuell 763.380 (Stand: 31.12.2019) auf 871.286 Einwohner anwachsen. Das sind 107.906 mehr Einwohner. Zum Vergleich: Die hessische Stadt Hanau hat aktuell 96.492 Einwohner.

Darüber hinaus verschärft das Brexit-Votum der Briten in 2019 die Lage auf dem Wohnungsmarkt. Seither sind etwa 1.500 neue Arbeitsplätze in der Region entstanden. Insgesamt rechnen die Experten nach erfolgtem Brexit mit 3.500 bis 4.000 von London nach Frankfurt verlagerten Stellen.

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Gesetzlicher Hinweis: Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen. Der in Aussicht gestellte Ertrag ist nicht gewährleistet und kann auch niedriger ausfallen. Weitere Informationen

Lage „Frankfurt – Westend“


Lage Frankfurt - Westend

2 | Ist der angestrebte Verkaufserlös realistisch?

Macht das Konzept in Verbindung mit der Lage Sinn, sollte man sich die Preise anschauen, mit denen die Projektgesellschaft rechnet.

Um die Erzielbarkeit eines angestrebten Verkaufserlöses einschätzen zu können, schaut man sich insbesondere das Kapitel „Markt“ im Exposé an. Darüber hinaus kann man auch bei Portalen wie Immo Scout24  oder immowelt  die aktuellen Miet- und Verkaufspreise am Standort anhand von Vergleichsobjekten recherchieren. Ebenfalls wichtig: Da die Projekte in der Regel in zwei bis drei Jahren auf den Markt kommen, sollte man die zukünftigen Chancen des Standorts im Blick haben und sich auch die perspektivische Entwicklung der Preise vor Augen führen.

Anlage-Beispiel: „Frankfurt – Westend“

Ist der angestrebte Verkaufserlös von 33.300.000 € mit den aktuellen Marktpreisen in Frankfurt vereinbar?

Die Projektentwickler bei „Frankfurt – Westend“ kalkulieren einen monatlichen Mietpreis von 38,00 € pro m² und gehen für den geplanten Globalverkauf von einem entsprechenden Verkaufserlös von 33,3 Mio. € aus. Die Berechnung des Verkaufserlöses basiert auf einem Kaufpreisfaktor von 30. Somit ist mit diesem Objekt eine jährliche Bruttorendite von rund 3,33 % erzielbar. Zum Vergleich: Aktuelle Daten  weisen für Frankfurt einen Mietpreisfaktor von 26,66 bis 34,48 aus.

Der Kaufpreisfaktor zeigt die Anzahl der Jahre auf, die nach dem Kauf einer Immobilie benötigt werden, um den Kaufpreis über Mieteinnahmen zu erwirtschaften. Ebenso kann man als Kehrwert des Kaufpreisfaktors auf die jährliche Bruttorendite eines Objektes schließen. Die Bruttorendite ist wiederum entscheidend für einen potentiellen Investor und die Frage, ob die Immobilie seinen Anlagekriterien entspricht.

Wichtig: Um die Marktchancen dieses Angebots einschätzen bzw. vergleichen zu können, muss man das spezielle Immobilien-Segment der möblierten Apartments betrachten. Laut dem Institut Empirica führt die hohe Nachfrage nach komfortablen, attraktiv ausgestatteten Mikroapartments in Frankfurt, die ein sofortiges Einziehen und Wohnen ermöglichen, bereits 2019 zu durchschnittlichen Mieten von 34,40 € pro m² – in der Spitze wurden bis zu 60,40 € pro m²  aufgerufen.

Die Mikroapartments bei dem Projekt „Frankfurt – Westend“ sind hochwertig ausgestattet und verfügen etwa über maßgeschneiderte Einbaumöbel. Darüber hinaus ist eine zeitgemäße, digitale Vernetzung geplant – beispielsweise die Einbindung von App-Dienstleistungen. Zeitgemäß ist auch das Angebot an Car-Sharing-Stellplätzen auf der Außenfläche des Gebäudes. Die Apartments sollen einfach ein komfortables, flexibles Wohnerlebnis ermöglichen, sodass die Mieter sich voll auf Ihren Berufsalltag konzentrieren können.


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Gesetzlicher Hinweis: Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen. Der in Aussicht gestellte Ertrag ist nicht gewährleistet und kann auch niedriger ausfallen. Weitere Informationen

3 | In welcher Projektphase befindet sich das Vorhaben?

Immobilienprojekte müssen bis zu ihrem erfolgreichen Abschluss verschiedene Phasen durchlaufen. Die wichtigsten Meilensteine sind die Ankaufsphase, in welcher der Ankauf eines Grundstücks oder Bestandes erfolgt. Es folgt die Planungs- und Genehmigungsphase, in der das Vorhaben architektonisch geplant und kalkuliert wird, und welche mit der Einreichung des Bauantrags und der Erteilung der Baugenehmigung endet. In der Bauphase erfolgen die Bau- oder Umbauarbeiten und oftmals parallel dazu beginnen schließlich die Vermarktung und der Verkauf.

Alle Stationen können Risiken bergen – typischerweise Zeitverzögerungen und damit einhergehende Mehrkosten. Für die Einschätzung des Gesamtrisikos eines Vorhabens ist es deshalb wichtig, das Projekt auf dieser Zeitachse zu verorten. Je weiter fortgeschritten ein Vorhaben ist, desto weniger Risiken birgt es noch für den Anleger.

Immobilien: Projektphasen im Überblick

Risiko pro Projektphase

Anlage-Beispiel: „Frankfurt – Westend“

Welche Meilensteine der Projektphase wurden bereits erreicht?

Die Projektgesellschaft bei „Frankfurt – Westend“ hat das Objekt bereits freigezogen, das heißt ohne Mieter, angekauft. Die Baugenehmigung für die Umwidmung in Wohnraum und den dafür erforderlichen Umbau liegt vor. Aufgrund des Umbaus des vorhandenen Bürogebäudes entfallen hier in der Bauphase Erd- und Tiefbauarbeiten sowie die Rohbauerstellung. Primär birgt das Projekt demzufolge aktuell ein Bau-, Kosten- sowie Vermarktungsrisiko.

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Gesetzlicher Hinweis: Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen. Der in Aussicht gestellte Ertrag ist nicht gewährleistet und kann auch niedriger ausfallen. Weitere Informationen

4 | Wie viel „Puffer“ steckt in den angestrebten Verkaufserlösen?

Auch ein realistischer Verkaufspreis muss erst einmal erzielt werden. Letztlich gibt es keine Garantie, dass ein Objekt zu Preis x verkauft werden kann. Interessant ist dann, wie viel „Puffer“ eine Finanzstruktur aufweist. Wie sieht also das Verhältnis der Höhe des Fremdkapitals (beispielsweise Bank & BERGFÜRST) zum gewünschten Verkaufspreis aus.

Für die Beantwortung dieser Frage nutzt man folgende Rechenformel:



(angestrebter) Verkaufserlös – BERGFÜRST – Bank

/
(angestrebter) Verkaufserlös
 × 100 %

Das Ergebnis zeigt den prozentualen Puffer: Um x % kann der Verkaufspreis unterschritten werden, um mit den generierten Verkaufserlösen dennoch eine vollständige Rückführung der Anlegergelder zu gewährleisten.

Wichtig: Sofern Bürgschaften von den Projektinitiatoren als Sicherheiten gestellt wurden, können diese zur (anteiligen) Rückführung der Anlegergelder verwendet werden, sofern die dann noch vorhandene Bonität der Bürgschaftsgeber dazu ausreicht.

Der Sinn und Zweck von Bürgschaften:
Ziel bei der Einbindung von persönlichen Bürgschaften als Sicherheiten ist es, die Projektinitiatoren als Bürgschaftsgeber persönlich an ihre Vorhaben zu koppeln. Der Projekterfolg soll auf diese Weise zu einer persönlichen Mission werden, da der Bürgschaftsgeber sich enorm dafür einsetzen wird das Projekt (doch noch) zum Erfolg zu führen, um letztendlich nicht persönlich dafür mithaften zu müssen. Die tatsächliche Werthaltigkeit einer Bürgschaft rückt deshalb an dieser Stelle in den Hintergrund – zumal die dann aktuelle Bonität eines Bürgen sich immer erst bei der Inanspruchnahme der Bürgschaft zeigt und sich bis dahin auch verschlechtert haben könnte.

Anlage-Beispiel: „Frankfurt – Westend“

Wie weit kann der Verkaufspreis von 33.300.000 € gemindert werden, bevor Anlegergelder nur noch anteilsmäßig oder gar nicht zurückgezahlt werden können?

Setzt man die konkreten Zahlen aus dem Projekt „Frankfurt – Westend“ in der obigen Rechenformel ein, weist das Angebot einen “Puffer” von 18 % aus. Das heißt: Der Verkaufspreis von 33,3 Mio. € kann um 18 % geringer ausfallen – ohne, dass die vollständige Rückzahlung der Anlegergelder gefährdet wäre.

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Gesetzlicher Hinweis: Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen. Der in Aussicht gestellte Ertrag ist nicht gewährleistet und kann auch niedriger ausfallen. Weitere Informationen

Fazit:
Die Risikoeinschätzung einer Immobilien-Anlagemöglichkeit hat zunächst einmal sehr viel mit dem gesunden Menschenverstand zu tun. Die erste Frage lautet deshalb: Hören sich die Lage und das Konzept eines Projekts per se vernünftig an?

Des Weiteren sollte man diese Fragen an ein Projekt stellen:

  • Sind die veranschlagten Preise mit aktuellen Marktdaten vereinbar?
  • Weist das Projekt einen realistischen Zeitplan aus? Befindet es sich ggf. in einer fortgeschrittenen Projektphase?
  • Wurde ein angemessener Spielraum („Kapital-Puffer“) beim zu erzielenden Verkaufserlös eingeplant?
  • Gibt es persönliche Sicherheiten der Initiatoren, um diese auch persönlich an das Projekt zu binden?

Bild-Copyright: NaruFoto / Shutterstock.com

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