Pflegeimmobilien als Kapitalanlage – Diese Risiken sollten Sie kennen
Von Mauritius Kloft – aktualisiert am 15.08.2023
Mit solchen Fragen sollten Sie sich irgendwann beschäftigen: Was passiert, wenn ein Angehöriger einmal alt ist und
gepflegt werden muss? Allein stehen Sie mit diesen Überlegungen indes nicht da. Grundsätzlich ist der Bedarf an
Pflegeimmobilien heutzutage enorm – und die Nachfrage steigt. So fehlen laut einer Studie des „RWI – Leibniz-Institut für
Wirtschaftsforschung“ bis 2040 rund 322.000 Pflegeplätze[1].
Ein Wachstumsmarkt, der für Sie als Investorin oder Investor interessant sein kann. So können Ihnen mit Investments in
Pflegeimmobilien wie Seniorenresidenzen oder Wohnstifte als Kapitalanlage regelmäßige Renditen von etwa 4 bis
6 % im Jahr winken. Allerdings sollten Sie die Chancen und Risiken abwägen.
Eine Investition mit Zukunft?
So entwickelt sich der
Markt für Pflegeimmobilien
Was sollte ich beachten?
Worauf es beim
Investment ankommt
Doch keine Pflegeappartements
kaufen? Zu den Alternativen
Warum möchten Sie Geld anlegen?
Was ist eine Pflegeimmobilie genau – und wie kann ich
investieren?
Pflegeimmobilien sind – einfach gesagt – Einrichtungen, in denen Menschen aufgrund ihres Alters oder wegen einer
Krankheit gepflegt werden. Eine Pflegeeinrichtung wird oftmals in viele Appartments aufgeteilt, die Sie erwerben können.
Das funktioniert also ganz ähnlich wie bei Eigentumswohnungen.
Konkret geht es hier um Wohnungen in Alters- und Pflegeheimen, in Wohnheimen mit angeschlossener Pflege oder in
gemischten Heimen aus Wohnheim (betreutes Wohnen) und Pflegeheimen – sowie einen Anteil an den Gemeinschaftsräumen. Für
die Pflegeappartements fallen je nach Größe und Standort der Pflegeimmobile Kosten von rund 150.000 bis 350.000 €
an[2].
Um die Verwaltung kümmert sich dann die Eigentümergemeinschaft – also alle Anlegerinnen und Anleger zusammen. Sie
schließt einen Pachtvertrag mit einer Betreibergesellschaft ab. Aus der Pacht erhalten Sie als einzelne Anlegerin oder
einzelner Anleger eine Rendite in Form von regelmäßigen Mieteinnahmen. Die Verträge sind oft auf 20 bis 30 Jahre
ausgelegt.
So wird eine Pflegeimmobilie betrieben
Der Betrieb einer Pflegeimmobilie erfolgt in der Regel durch ein Beziehungsgeflecht aus Betreiber, Projektentwickler und
Investoren[4]. Ein Überblick:
-
Projektentwickler: Der Projektentwickler bzw. Bauträger ist das Unternehmen, das die Seniorenimmobilie baut. Der
Bauträger arbeitet bei der Errichtung eng mit dem künftigen Betreiber zusammen. Er verkauft die Wohnungen in
Pflegeheimen entweder an Selbstnutzer oder an Investoren und schließt dafür mit ihnen langfristige Mietverträge
ab. Bisweilen verkauft er die Immobilie an den Betreiber. Der Projektentwickler ist dafür verantwortlich, die
erforderlichen Genehmigungen für den Bau der Pflegeimmobilie einzuholen, die speziellen Bedürfnisse zu
berücksichtigen (etwa Barrierefreiheit) und das Projekt im Zeit- und Budgetrahmen umzusetzen. -
Investoren: Als Investoren fungieren entweder Fonds, andere Kapitalgesellschaften oder Einzelpersonen, die als
Privatanlegerinnen und -anleger auftreten. Sie stellen das Kapital für den Bau bzw. Betrieb der Pflegeimmobilie
bereit. Die Investoren können entweder Eigentümer der gesamten Pflegeimmobilie sein oder Anteile an der
Pflegeimmobilie halten, also einzelne Appartements erwerben. In diesem Fall tun sich die Investoren in einer
Eigentümergemeinschaft zusammen (siehe oben). -
Betreiber: Der Betreiber ist für die tägliche Betreuung der Bewohner in der Pflegeimmobilie verantwortlich. Der
Betreiber stellt das Personal für die Pflegeimmobilie ein, entwickelt das Pflegekonzept und schließt die
Verträge mit den Heimbewohnern über die Betreuungsleistungen. Der Betreiber schließt in der Regel einen Miet-
oder Pachtvertrag mit den Investoren (der Eigentümerversammlung) ab. Bisweilen tritt die Betreibergesellschaft
selbst als Eigentümer der Pflegeimmobilie auf. Das sogenannte „Owner-Operator-Modell“ spielt für Sie als
Anlegerin oder Anleger jedoch keine Rolle.
Wie funktioniert das bevorzugte Belegungsrecht?
Bei einem Investment in Pflegeimmobilien können Sie sich ein sogenanntes bevorzugtes Belegungsrecht sichern. Das sichert
Ihnen zwar nicht das Recht zu, sofort bei Eintritt der Pflegebedürftigkeit in Ihrem eigenen Pflegeappartement
unterzukommen. Denn eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gibt es bei Pflegeheimen nicht.
Stattdessen rücken Sie auf der Warteliste an die erste Stelle. Das bedeutet, Sie erhalten den nächsten freiwerdenden
Platz, also nicht unbedingt Ihr erworbenes Appartement. Bis zu einem gewissen Grad können Sie das bevorzugte
Belegungsrecht auf Verwandte übertragen. Das sollten Sie sich im Vertrag mit dem Betreiber eines Pflegeheimes zusichern
lassen[5].
Wie sieht der Markt für Pflegeimmobilien aus und mit welcher
Rendite kann ich rechnen?
Der Pflegemarkt in Deutschland galt lange als Nische. Mittlerweile zählen Seniorenimmobilien zum Wachstumsmarkt, der für
private Kapitalanlegerinnen und Kapitalanleger spannend sein kann. Das liegt vor allem an dem demografischen Wandel, dem
Renteneintritt der geburtenstarken Jahrgänge („Babyboomer“) sowie der längeren Lebenserwartung der Deutschen. Dazu
kommen weitere Gründe, etwa, dass einige Menschen zu weit weg wohnen und somit räumlich gar nicht in der Lage sind, ihre
Angehörigen zu pflegen.
Laut dem „Pflegeheim Rating Report 2022“ des „RWI – Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung“ ist bei konstanten
Pflegequoten bis zum Jahr 2030 in Deutschland mit 4,9 Mio. Pflegebedürftigen zu rechnen. Bis 2040 gehen die Experten
sogar von 5,6 Mio. Pflegebedürftigen aus[6]. Auch das Statistische Bundesamt rechnet in
seiner Pflegevorausberechnung mit
einem ähnlichen Anstieg der Pflegebedürftigen. So geht es davon aus, dass bis zum Jahr 2055 ihre Zahl auf etwa 6,8 Mio.
anzieht[7].
Im Pflegeheim-Report erwarten die RWI-Wirtschaftsexperten daher einen Zusatzbedarf von 322.000 stationären Pflegeplätzen
bis zum Jahr 2040. Die Differenz zwischen Pflegebedürftigen und tatsächlichen Plätzen, die gebraucht werden, rührt
daher, dass nicht alle Pflegebedürftigen stationär untergebracht werden. Manche werden etwa zu Hause gepflegt oder
benötigen im Alter gar keine Pflege.
So hoch liegt die jährliche Rendite bei Pflegeimmobilien
Von diesem Bedarf können Sie profitieren, wenn Sie Pflegeimmobilien als Kapitalanlage nutzen. Die Rendite wird durch die
Mieteinnahmen generiert, die von den Bewohnern bzw. den Pflegekassen an den Betreiber bezahlt werden.
Die Betreibergesellschaft zahlt Ihnen als Anlegerin oder Anleger wiederum Miete für die Pflegeappartements. Die
durchschnittliche Mietrendite liegt bei 4 bis 6 % im Jahr. Allerdings können die Renditen je nach Standort,
Qualität der
Einrichtung, Vertragsbedingungen und Betreiber deutlich davon abweichen, die Renditeprognosen sind häufig unvollständig.
Laut einer Studie der Immobilienberatung „Cushman & Wakefield“ aus dem Mai 2023 gehen institutionelle
Immobilieninvestoren davon aus,
dass die Kaufpreise für Sozialimmobilien kurzfristig sinken – die Mieten dürften indes mittel- bis langfristig
steigen[8].
Welche Vorteile bieten Pflegeimmobilien als Kapitalanlage?
Möchten Sie ein Pflegeappartement erwerben, kann das für Sie einige Vorteile bringen. Eine Übersicht:
Mieteinnahmen
Sie als Eigentümerin oder Eigentümer einer Pflegeimmobilie schließen einen Pachtvertrag mit dem Betreiber
des Pflegeheims – und zwar meist auf 20 bis 30 Jahre mit einer Indexmiete (jährliche Mietanpassung). Damit
tragen Sie im Grunde kein Mietausfallrisiko, wenn Ihr (einzelnes) Appartement vorübergehend leer steht.
Die Mietzahlungen an Sie fließen dennoch. Zum Problem wird es aber, wenn der Betreiber insolvent geht (siehe
unten).
Geringe Konjunkturabhängigkeit
Investitionen in Pflegeappartements sind aufgrund der in vielen Regionen bestehenden Unterdeckung an
Pflegeimmobilien und des prognostizierten Wachstums des Pflegemarktes relativ konjunkturunabhängig.
Verwaltungsaufwand und -kosten
Der Verwaltungsaufwand ist deutlich geringer als bei regulären Wohnimmobilien, da der Betreiber für die
Verwaltung der Appartements zuständig ist. Dafür dürften Ihre Renditechancen im Vergleich aber auch geringer
ausfallen (siehe unten). Auch die Zusatzkosten während der Laufzeit dürften je nach Ausgestaltung des
Pachtvertrages niedriger sein.
Belegungsrecht
Einen nicht-monetären Vorteil haben Sie durch das oft vertraglich eingeräumte vorrangige Belegungsrecht. Das
bedeutet, Sie oder Ihre Familienangehörigen können selbst in das Appartement einziehen. Die eigenen
Unterhaltskosten können Sie im besten Fall mit der weiterhin vom Betreiber gezahlten Miete verrechnen.
Steuervorteile
Wie bei anderen Wohnimmobilien profitieren Sie bei Sozialimmobilien ebenso von Steuervorteilen. Konkret sind
Abschreibungen auf das Objekt (zwei Prozent jährlich) sowie Zinsen bei einer Fremdfinanzierung steuerlich
abzugsfähig. Da die Appartements möbliert sind, können Sie zudem das bewegliche Inventar steuerlich über 10
Jahre abschreiben. Nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist müssen Sie auf einen
Gewinn aus dem
Verkauf keine Steuern zahlen.
Pflegeimmobilien als Kapitalanlage: Welche Risiken gibt es?
Beim Investment in Seniorenimmobilien gibt es einige Risiken, die Sie beachten sollten. Eine Übersicht:
Betreiber
Das Hauptrisiko für Sie. Denn grundsätzlich steht und fällt der Erfolg einer Pflegeimmobilie mit dem
unternehmerischen Geschick des Heimbetreibers. Sie als Investorin oder Investor haben keinen Einfluss auf
die Qualität der Pflegedienstleistungen, den Personalschlüssel oder die Kosten. Für Sie als Investor besteht
das Risiko einer Insolvenz des Heimbetreibers. Im Fall eines Leerstands der gesamten Pflegeimmobilie
erleiden Sie Mietverluste, bis ein neuer Betreiber die Einrichtung übernimmt – womöglich zu weniger
günstigen Bedingungen. Dazu muss sich die Eigentümergemeinschaft der einzelnen Anlegerinnen und Anleger
einigen, was lange dauern kann. Auch ohne Insolvenz des Pflegeheimbetreibers können Mietausfälle zu
geringeren Einnahmen führen.
Politische Regulierung
Das Heimrecht in Deutschland ist aufgeteilt – so liegt das Vertragsrecht beim Bund, die Anforderungen an
Pflegeappartements werden von den Ländern geregelt[9]. Diese aber können sich ändern. So können die
Bundesländer etwa die Maximalzahl an Plätzen in Pflegeheimen beschränken. Das wiederum kann zu
Umsatzeinbußen für die Betreiber führen und das Risiko für Sie erhöhen.
Rendite
Renditeprognosen sind oft unvollständig. Denn oftmals werben Anbieter von Pflegeinvestments mit der
prognostizierten Bruttomietrendite. Die tatsächliche Mietrendite liegt indes darunter – hier müssen Sie noch
die Nebenkosten abziehen. Prüfen Sie daher als potenzielle Investorin oder potenzieller Investor die Angaben
der Pflegeimmobilie sorgfältig oder holen Sie Rat von einem Experten ein.
Zinsänderung
Müssen Sie eine Pflegeimmobilie fremdfinanzieren, tragen Sie nach Ablauf der Zinsbindungsfrist das Risiko
einer Kreditverlängerung zu einem höheren Zinssatz.
Verkauf
Anders als bei herkömmlichen Immobilien können Sie Pflegeappartements nicht einfach umnutzen und etwa als
Eigentumswohnungen verkaufen. Denn solche Immobilien sind speziell an die Bedürfnisse der Bewohner
angepasst. So gibt es besonders breite Flure oder eine Großküche. Entsprechende Umbaumaßnahmen sind derweil
teuer. Der Verkauf einer Pflegeimmobilie für die weitere Nutzung als Pflegeheim lohnt sich nach einer langen
Pachtzeit oft nicht. Der Grund: Pflegeimmobilien verlieren wegen der hohen Abnutzung oder fehlenden
Modernisierungen über die Jahre an Wert.
Was sollte ich beim Investment in Pflegeimmobilien beachten?
Beim Erwerb von Seniorenimmobilien sollten Sie einiges beachten. Eine Übersicht:
-
Betreiber: Achten Sie darauf, dass der Heimbetreiber langfristig erfolgreich ist und mehrere Pflegeheime
betreibt. Überregionale gemeinnützige Betreiber mit öffentlich-rechtlichen Gesellschaftern sind sicherer.
Private Heimbetreiber sind hingegen gewinnorientiert und gehen bisweilen höhere Risiken ein[10]. -
Lage: Wie bei anderen Immobilien ist die
Lage des Pflege- bzw. Altersheims für eine Investition in
Pflegeimmobilien entscheidend. Sie sollten in einem Einzugsgebiet von mindestens 30.000 Einwohnern
liegen[11].
Darüber hinaus sollten Sie darauf achten, ob in der jeweiligen Region tatsächlich eine Unterdeckung besteht.
Eine solide Bedarfsermittlung ist hier wichtig. -
Größe des Pflegeheims: Die Größe des Pflegeheims sollte einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb ermöglichen. Zu
große Häuser haben ein höheres Risiko für Überkapazitäten, zu kleine Häuser sind längerfristig nicht rentabel.
Als optimal sehen Fachleute eine Größe von 80 bis 120 Appartements pro Pflegeheim an[12]. -
Instandhaltung: Bedenken Sie, dass Sie als Eigentümerin oder Eigentümer einer Pflegeimmobilie womöglich Kosten
für die Instandhaltung des Objekts tragen. Im Rahmen des Pachtvertrags können Sie diese an die
Betreibergesellschaft abtreten. -
Bevorzugtes Belegungsrecht: Sie sollten auf ein bevorzugtes Belegungsrecht achten, wenn Sie darauf Wert legen,
sich im Alter einen Pflegeplatz zu sichern. Wichtig ist aber: Projektentwickler werben oftmals mit dem
Belegungsrecht. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gibt es bei Pflegeheimen jedoch nicht. Im Zweifelsfall müssen
Sie also dennoch warten oder sich einen Platz in einem anderen Pflegeheim suchen.
Welche Alternativen zum Kauf von Pflegeimmobilien habe ich?
Statt Pflegeappartements zu kaufen, können Sie auf anderem Wege von Pflegeimmobilien als Kapitalanlage profitieren. Ein
Überblick:
Geschlossene Pflegefonds
Bei Pflegefonds erwerben Sie nicht selbst ein Pflegeappartement. Stattdessen investieren Sie mittelbar über
einen geschlossenen Immobilienfonds in Pflegeimmobilien. Für die Verwaltung müssen Sie allerdings eine satte
Gebühr an das Fondsmanagement zahlen. Die Mindestanlagesumme liegt oft bei 5.000 €, auch die Laufzeit
rangiert in der Regel bei mindestens zehn Jahren.
Offene Immobilienfonds
Anders als bei geschlossenen Pflegefonds investieren Sie mit offenen Fonds in eine Vielzahl an
Pflegeimmobilien, die sich nicht nur in Deutschland befinden. Womöglich sind in offenen Immobilienfonds
Pflegeimmobilien nur eine Beimischung – etwa zu Büroimmobilien, Gewerbeparks oder herkömmlichen
Wohnobjekten. Das Risiko eines Totalverlustes wie bei geschlossenen Immobilienfonds ist hier nahezu
ausgeschlossen, die Einstiegskosten sind ebenso geringer. Dafür müssen Sie jedoch mit niedrigeren Renditen
rechnen.
Digitale Immobilien-Investments
Auf Plattformen für digitale Immobilien-Investments wie BERGFÜRST werden ebenfalls Anlagemöglichkeiten in
Pflegeimmobilien angeboten. Hier tun sich eine Vielzahl an Kleinanlegerinnen und -anlegern zusammen, um ein
entsprechendes Immobilienprojekt eines Bauträgers bzw. Projektentwicklers zu finanzieren. Oft geht es hier
also nicht um Bestandsimmobilien, sondern um neu zu bauende Objekte. Auf BERGFÜRST können Sie bereits ab
10 € investieren.
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Quellenangaben
- RWI Essen: „Pflegeheim Rating Report 2022“
- Tietgen, A., Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020).
Immobilien als Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 201 - Sozialgesetzbuch (SGB) – Elftes Buch (XI) – Soziale Pflegeversicherung: § 71
Pflegeeinrichtungen - Engelhardt, C., Przewieslik, P. S. (2021). Investitionen in Pflegeimmobilien: Besonderheiten bei
betreutem Wohnen. Wiesbaden: Springer Gabler. S. 7 ff. - Engelhardt, C., Przewieslik, P. S. (2021). Investitionen in Pflegeimmobilien: Besonderheiten bei betreutem
Wohnen. Wiesbaden: Springer Gabler. S. 15 - RWI Essen: „Pflegeheim Rating Report 2022“
- Statistisches Bundesamt: Pflegevorausberechnung
- Cushman & Wakefield: Investorenumfrage Gesundheitsimmobilien 2023
- Engelhardt, C., Przewieslik, P. S. (2021).
Investitionen in Pflegeimmobilien: Besonderheiten bei betreutem Wohnen. Wiesbaden: Springer Gabler. S.
11 - Tietgen, A.,
Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020).
Immobilien als Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 198 - Tietgen, A., Stein, A., Möller, S., Schulze, E. (2020).
Immobilien als Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 199 f. - Tietgen, A., Stein,
A., Möller, S., Schulze, E. (2020).
Immobilien als Geldanlage. Freiburg im Breisgau: Haufe. S. 200
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